Егорьевское ш., 93 км от МКАД
Старое Титово д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 57 м², участок 30 сот.
Цена 2,85 млн ₽; цена не менялась с 23.09.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 61 %
Земля ≈97 тыс. ₽/сот. × 30 сот. = 2,91 млн → дом −56 тыс. ₽, −982 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈840 тыс., покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,78 млн / целевая ≈2,51 млн / пессимист. ≈2,23 млн → от пессимистичной прибыль −1,04 млн ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
Коммуникации: скважина; в описании: печь, баня.
До ст. Авсюнино ≈2,5 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 47 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №7285
Рейтинг 30/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 96 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 906 000 ₽ (30 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −56 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −982 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Старое Титово д. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Старое Титово д. | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Старое Титово д. | 3,3 сот. | 2 000 000 | 606 061 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Старое Титово д. | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новое Титово д. | 12 сот. | 1 150 000 | 95 833 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Понарино д. | 8,3 сот. | 600 000 | 72 289 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Хвойный пос. | 30 сот. | 955 000 | 31 833 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Понарино д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Понарино д. | 15 сот. | 1 900 000 | 126 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Селиваниха д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 630 / 45 998 / 86 538 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 784 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 645 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 506 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 227 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 035 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Новое Титово д. | 54 м² | 30 сот. | 2 100 000 | 38 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Заполицы д. | 57 м² | 30 сот. | 2 000 000 | 35 088 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Рудне-Никитское д. | 60,6 м² | 18 сот. | 3 050 000 | 50 330 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Понарино д. | 50 м² | 15 сот. | 2 650 000 | 53 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Богородское с. | 60 м² | 15 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Богородское с. | 60 м² | 20 сот. | 2 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Мисцево д. | 50,2 м² | 15 сот. | 3 500 000 | 69 721 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Селиваниха д. | 65 м² | 25 сот. | 4 600 000 | 70 769 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Петрушино д. | 52 м² | 16 сот. | 4 500 000 | 86 538 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Лира СНТ | 54 м² | 20 сот. | 1 600 000 | 29 630 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.09.2026 | 2 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок: 30 соток (плодородная почва, сад , лес рядом). Дом: 57 м2, русская печь , баня, хоз. двор. Вода: скважина. Удобства: торцевой заезд для техники, ворота. Инфраструктура: 5 мин до п. Авсюнино (школа, садик, магазины, ж/д). Идеально под реставрацию и свое хозяйство!