Егорьевское ш., 89 км от МКАД
Давыдовская д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 79,5 м², участок 15 сот., кирпич, 2000 год.
Цена 2,95 млн ₽; цена не менялась с 08.11.2026.
Рейтинг 53/100 · уверенность 56 %
Земля ≈30 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 446 тыс. → дом ≈2,5 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 38 тыс.–181 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈1,39 млн, покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,86 млн / целевая ≈6,18 млн / пессимист. ≈5,49 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,59 млн ₽, маржа 29 %, ROI 41 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь, баня.
До ст. Берендино ≈2,8 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 49 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №7283
Рейтинг 53/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 104 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 82 % | 34.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 2.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 24 % | 3.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 29 737 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 446 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 504 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 497 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Давыдовская д. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Давыдовская д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Нефтяник-9 СТСН | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ветеран СТСН | 9,5 сот. | 250 000 | 26 316 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Вдохновение СТСН | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Ветеран СТСН | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Ветеран СТСН | 16 сот. | 750 000 | 46 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Вантино д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | снят (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Ивушка-2 СНТ | 6 сот. | 90 000 | 15 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Литейщик СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 79,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 390 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 500 / 78 551 / 181 395 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 863 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 520 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 177 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 490 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 592 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.2 км | Сосенки СНТ | 84,8 м² | 11 сот. | 3 900 000 | 45 991 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Ильинский Погост с. | 100 м² | 12,5 сот. | 3 850 000 | 38 500 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Сенькино д. | 90 м² | 15 сот. | 9 999 999 | 111 111 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Холмы д. | 86 м² | 20 сот. | 15 600 000 | 181 395 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.11.2026 | 2 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 2 950 000 |
Описание
Капитальный кирпичный дом 79.5 м2 + Баня под ключ. Участок 15 соток у леса и речки. д. Давыдовская \n\nТекст объявления:\nПродается просторная усадьба для круглогодичного проживания в деревне Давыдовская, Орехово-Зуевский район. Идеальное место для семьи, которая хочет жить на природе со всеми удобствами, но недалеко от цивилизации.\nВы покупаете не просто участок, а готовую базу: основной капитальный дом из кирпича, полностью отделанную русскую баню, хозблок и большой сухой участок правильной формы. \n\nРасположение и транспорт:\n Деревня Давыдовская. До города Егорьевск всего 15 минут на машине по хорошей дороге. Удобно ездить на работу или возить детей в школу/секции.\n Вокруг лес, чистейшая лесная речка за участком и два озера неподалеку. \n\nКоммуникации:\n Электричество заведено в постройки, установлен щиток.\n Интернет: есть техническая возможность провести оптоволоконный интернет (проложен кабель/проходит линия провайдера). Работать удаленно или смотреть фильмы в 4K можно будет сразу после подключения тарифа. \n\nУчасток (1500 м2 / 15 соток):\n Высокий, абсолютно сухой, правильной формы. Ограждение сетка рабица.\n Плодородная почва: высажены взрослые плодовые деревья и ягодные кусты, есть декоративные насаждения.\n Природа вокруг: за участком протекает чистейшая лесная речка. В шаговой доступности два лесных озера с рыбой. Грибной и ягодный лес начинается сразу за забором.\n Комфорт круглый год: дорога до участка отсыпана асфальтовой крошкой, проезд возможен в любую погоду. Территория освещена фонарями. \n\nОсновной дом (Капитальный, кирпич, 79.5 м2 + мансарда + крыльцо 15 м2 + навес 25 м2):\n Фундамент надежный: блоки 6-ка в два ряда. Лаги пола мощный лафет 30 см.\n Стены из кирпича тепло зимой, прохлада летом и долговечность.\n Мансардный этаж дает отличную возможность сделать дополнительные спальни.\n Важно: Дом теплый, но требует внутренней отделки. Это ваш шанс сделать ремонт строго под себя. Все грязные работы уже выполнены.\n Навес 25 м2 позволит организовать летнюю кухню или зону отдыха под крышей. \n\nБаня (57 м2, ПОД КЛЮЧ):\n Использовалась как гостевой дом. Парная и помывочная обшиты осиной. На террасе сосна.\n Установлена печь, всё готово к эксплуатации. \n\nХозяйственная часть: Хозблок 46 м2, туалет на капитальном фундаменте.\nДокументы: Один взрослый собственник, межевание пройдено. Полностью готовы к продаже. \n\nЦена: 2 млн. 950 т.р. Торг уместен только реальному покупателю при осмотре.\nЗвоните прямо сейчас, отвечу на вопросы и договоримся о просмотре!\n