Егорьевское ш., 48 км от МКАД
Коптево СНТ, Раменский гор. округ
Дом 54 м², участок 5 сот.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 60 %
Земля ≈124 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 620 тыс. → дом ≈2,38 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 41 тыс.–109 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈980 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,58 млн / целевая ≈3,23 млн / пессимист. ≈2,87 млн → от пессимистичной прибыль −664 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
Коммуникации: скважина.
До ст. Игнатьево ≈2,4 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №7282
Рейтинг 22/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 124 080 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 620 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 380 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 074 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Речицы с. | 14 сот. | 5 300 000 | 378 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Речицы с. | 29 сот. | 3 759 999 | 129 655 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Речицы с. | 5,5 сот. | 1 600 000 | 290 909 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Речицы с. | 9,1 сот. | 1 887 000 | 207 363 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Речицы с. | 6 сот. | 835 200 | 139 200 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Коптево СНТ | 30 сот. | 6 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Виола СНТ | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Виола СНТ | 7,8 сот. | 860 000 | 110 256 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Речицы с. | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Речицы с. | 7,5 сот. | 2 550 000 | 340 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 980 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 741 / 68 519 / 108 963 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 583 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 404 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 225 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 866 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -664 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Гжель с. | 54 м² | 6,9 сот. | 3 700 000 | 68 519 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Речицы с. | 55 м² | 5,2 сот. | 3 850 000 | 70 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Бахтеево Парк КП | 54 м² | 7,2 сот. | 4 400 000 | 81 481 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Васильки ДНП | 54 м² | 7,5 сот. | 2 200 000 | 40 741 | снято (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Наука СНТ | 54 м² | 7,5 сот. | 2 500 000 | 46 296 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Горняк СНТ | 52,8 м² | 6 сот. | 4 490 000 | 85 038 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Энтузиаст СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 53 704 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Коняшино д. | 54 м² | 6 сот. | 7 300 000 | 135 185 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Гжель СНТ | 54 м² | 6,9 сот. | 2 500 000 | 46 296 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Усадьба Глебово КП | 56,9 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 108 963 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача СНТ. На участке: Дом 54 кВ. м и бытовка( использовалась, как кухня) , туалет, скважина. Участок разработан под посадки, есть плодовые деревья и кустарники( смородина, малина, яблони, вишня и т. д). Решается вопрос с проведением газа. В шаговой доступности школа, сад, магазины, автобусная остановка. Тихое, уютное место, круглогодичный подъезд, соседи живут постоянно.