Егорьевское ш., 47 км от МКАД
Гжель пос., Раменский гор. округ
Дом 65,3 м², участок 5 сот., 2023 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 67/100 · уверенность 58 %
Земля ≈147 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 735 тыс. → дом ≈2,27 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 119 тыс.–128 тыс. ₽/м², медиана 123 тыс.
Ремонт ≈1,31 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,34 млн / целевая ≈7,51 млн / пессимист. ≈6,67 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,82 млн ₽, маржа 42 %, ROI 73 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: газ — по границе; свет — есть.
До ст. Гжельские источники ≈0,8 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №7281
Рейтинг 67/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 3 (разброс ₽/м² 4 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 15 % | 2.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 146 911 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 735 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 265 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 686 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Гжель пос. | 11,8 сот. | 2 007 700 | 170 144 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гжель пос. | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гжель пос. | 6 сот. | 835 000 | 139 167 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Комбината стройматериалов-2 пос. | 6,6 сот. | 659 000 | 99 848 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Комбината стройматериалов-2 пос. | 30 сот. | 28 000 000 | 933 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гжель пос. | 9,5 сот. | 2 900 000 | 305 263 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сатурн СНТ | 24 сот. | 14 500 000 | 604 167 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гжельского Кирпичного Завода пос. | 11,8 сот. | 2 007 700 | 170 144 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Трошково д. | 13 сот. | 4 500 000 | 346 154 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Трошково д. | 5,5 сот. | 587 900 | 106 891 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 306 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 118 571 / 122 857 / 128 231 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 343 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 926 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 509 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 674 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 818 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 73 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Гжельские Дворики ДНТ да: «душевая кабина» + «теплый пол» | 69,1 м² | 5,4 сот. | 5 800 000 | 83 936 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Речицы с. да: «санузел» + «ремонтом» | 70 м² | 5 сот. | 8 300 000 | 118 571 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Речицы с. да: «санузел» + «ремонтом» | 70 м² | 5 сот. | 8 600 000 | 122 857 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Поповка д. да: «ванных» + «под ключ» | 65 м² | 5 сот. | 8 335 000 | 128 231 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Раменский район, Гжель, улица центральная. Дом 63,5 кв.м без внутренней отделки. Участок ИЖС 5 соток. Газ по границе, электричество есть, хороший подъезд. Магазины, храм, все необходимое рядом.