Егорьевское ш., 90 км от МКАД
Смородинка-2 СНТ, Наро-Фоминский гор. округ
Дом 59 м², участок 6 сот., брус, 2024 год.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 65 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 414 тыс. → дом ≈2,89 млн ₽, 49 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 8 тыс.–119 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈780 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,54 млн / целевая ≈3,19 млн / пессимист. ≈2,83 млн → от пессимистичной прибыль −751 тыс. ₽, маржа −26 %, ROI −21 %.
Коммуникации: канализация — есть; в описании: печь, баня, скважина.
До ст. Егорьевск II ≈0,6 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 48 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №7275
Рейтинг 13/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 81 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 994 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 414 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 886 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 915 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Яблонька СНТ | 6,3 сот. | 1 000 000 | 158 730 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Комсомолец СНТ | 2 сот. | 100 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Меланжист-1 СНТ | 7,3 сот. | 1 200 000 | 164 384 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Корниловская д. | 6,6 сот. | 450 000 | 68 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Корниловская д. | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Корниловская д. | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ольха СНТ | 7,7 сот. | 550 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 5 сот. | 450 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 7 сот. | 600 000 | 85 714 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 59 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 780 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 7 553 / 60 188 / 119 427 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 543 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 366 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 189 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 834 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -751 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | 60 м² | 5 сот. | 3 600 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | 60 м² | 5 сот. | 3 100 000 | 51 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 63 м² | 6 сот. | 2 290 000 | 36 349 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.3 км | Жукова Гора СНТ | 60 м² | 7 сот. | 3 650 000 | 60 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | 56,7 м² | 7 сот. | 6 500 000 | 114 638 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 62,8 м² | 7,8 сот. | 7 500 000 | 119 427 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.1 км | 56,7 м² | 7,2 сот. | 6 500 000 | 114 638 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.3 км | 61 м² | 8,5 сот. | 2 900 000 | 47 541 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 53 м² | 3 сот. | 3 200 000 | 60 377 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 66,2 м² | 4 сот. | 500 000 | 7 553 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок и дом (на карте отметил верно точку, можете ознакомиться дополнительно), в черте города Егорьевск, СНТ Смородинка-2, 90км от МКАДа (метро Котельники), в 10 минутах ходьбы от автовокзала, рядом (5-10 минут) есть абсолютно всё: остановки, суши-пицца, доставка на дом и так далее, всё как в любом другом городе). В дом вложена душа и сердце. Практически всё построено недавно для себя: сам дом, баня, водопровод (скважина 8 метров + насосная станция к ней), протянут греющий кабель от насосной станции до дома и в доме по трубам и туалету, канализация, проведено новое электричество, внутри дом обшит гипсокартоном, под которым 10см утепления (ветро-влагозащита с двух сторон, стекловата), вагонка и брусья дома и бани обработаны 2 видами антисептиков (от гниения, от насекомых, влагостойкость), плюс всё покрыто морилкой цвета "Эбеновое дерево", парильное помещение бани сделано из 13см утепления, включая фольгу и всё что положено, печь в бане абсолютно новая, жадеитовые камни в комплекте. Дом состоит из одного этажа, на котором: по левую руку основная комната со шкафом, новой кроватью с матрасом, кондиционером (греет, охлаждает), телевизором. По правую руку санузел (стиральная машина, душевая, сливы, раковина, тумбочка, фильтры для воды, бойлер), по прямой кухня-гостиная и кладовка. Подарки потенциальному покупателю (многие те, кто продают - забирают всё): остатки греющего кабеля (20 метров), телевизор 75 дюймов, кондиционеры, дополнительный кран для кухни, строительные материалы (шпатлевки, штукатурки, цемен, остатки гипсокартона около 50 листов), вагонка, дрова для бани, дополнительные шланги ПНД, провода для света/розеток, дополнительные лампочки, и много всего другого для создания уюта в доме. Если вы человек, что хочет дачу в любом случае, готов купить "хоть на днях" по моей цене, то подарю вдобавок ко всему бензопилу, бензиновый триммер и отличный генератор. Все вещи: насосная станция, генератор и так далее до сих пор находятся на гарантийном сроке, чеки даю при необходимости. На участке ничего не растёт, не было времени заняться этим, была стройка. Дом из разряда "купил - заехал", никаких особенных вложений не требует, но как и любая дача - всегда что-то нужно делать, шевелиться. По минусам дома/участка (они есть всегда, мы же не в сказке): 1. Нужно докупить кухню 2. Нужно доделать предбанник под ваши запросы. 3. Нужно сделать дорожки на участке и ворота на въезде на участок. Возможен перевод в ИЖС, при желании - у меня нет времени этим заняться, но есть кадастровый инженер, с которым могу вас свести и переведёт всё по низкой цене, даже без посещения МФЦ.