Егорьевское ш., 100 км от МКАД
Луч СНТ, Егорьевск гор. округ
Дом 83 м², участок 8 сот., бревно, 2013 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,49 млн ₽ от 11.02.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 69 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 607 тыс. → дом ≈2,89 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 42 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈1,66 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,42 млн / целевая ≈3,98 млн / пессимист. ≈3,54 млн → от пессимистичной прибыль −1,09 млн ₽, маржа −31 %, ROI −24 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: колодец.
До ст. Егорьевск I ≈6,3 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈2 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №7273
Рейтинг 11/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 8 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 36 % | 2.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 67 % | 4.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 15 % | 2.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 607 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 893 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 855 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Земляничная Поляна-1 СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Лесное-7 СНТ | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Улыбка СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Улыбка СНТ | 12 сот. | 1 450 000 | 120 833 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Улыбка СНТ | 5,9 сот. | 999 000 | 169 322 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Лесная Ягода СНТ | 6 сот. | 440 000 | 73 333 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Холмы д. | 7,8 сот. | 1 645 000 | 210 897 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Холмы д. | 5 сот. | 1 050 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Холмы д. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Холмы д. | 10 сот. | 2 600 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 83 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 667 / 51 045 / 87 342 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 425 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 204 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 982 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 540 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 095 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Луч СНТ | 83 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 42 169 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Холмы д. | 79 м² | 11 сот. | 6 900 000 | 87 342 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | 88 м² | 5 сот. | 4 200 000 | 47 727 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.6 км | 88,8 м² | 7 сот. | 4 500 000 | 50 676 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.4 км | 76 м² | 5 сот. | 9 500 000 | 125 000 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.5 км | Захарово д. | 72,4 м² | 8 сот. | 10 000 000 | 138 122 выброс, не в счёт | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | 83,1 м² | 4,8 сот. | 4 700 000 | 56 558 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.9 км | Михали д. | 94 м² | 10 сот. | 6 200 000 | 65 957 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Бережки д. | 77,8 м² | 5,9 сот. | 4 000 000 | 51 414 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | 84 м² | 6,6 сот. | 3 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 3 490 000 | история площадки |
| 16.04.2026 | 3 700 000 (+210 000) | история площадки |
| 21.09.2026 | 3 450 000 (−250 000) | история площадки |
| 24.09.2026 | 3 500 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Если Вы ищите тишину и экологию, то рады представить шикарный дачный дом в окружении лесного массива! Расположен вблизи от г. Егорьевск Московской обл., д. Брёховская, территория в СНТ "Луч". Дом 2013 года постройки, оцилиндрованное бревно (Мордовский лес). Ленточный фундамент. Полы, потолок и мансарда утеплены, окна ПВХ. Заложена труба для ввода воды в дом. На 1 этаже прихожая, кухонная зона и комната, на 2 этаже 2 изолированные комнаты. Коммуникации: электричество в доме, во дворе колодец, отопление от новой печи ("Шведка") на которой можно ещё и готовить. Туалет на улице. Участок крайний, соседей минимум. 8 соток, отмежеван, огорожен. Есть плодово-ягодные деревья и кустарники. Залит фундамент под баню. Потрясающее место, где можно забыть о суете и наслаждаться природой! Подробности по телефону. Звоните!