Егорьевское ш., 46 км от МКАД
Строитель-3 СНТ, Раменский гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., 1996 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 5 млн; первая цена 5 млн ₽ от 15.10.2026.
Рейтинг 48/100 · уверенность 61 %
Земля ≈199 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,19 млн → дом ≈2,31 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 61 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,88 млн / целевая ≈5,29 млн / пессимист. ≈4,7 млн → от пессимистичной прибыль ≈627 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 15 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: скважина; септик; газ — рядом; отопление — печь; свет — есть.
До ст. Гжель ≈1,7 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №7272
Рейтинг 48/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 5 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 31 % | 13.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 20 % | 2.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 198 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 192 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 308 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 971 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Коняшино д. | 10 сот. | 2 350 000 | 235 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Коняшино д. | 20 сот. | 5 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Коняшино д. | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Коняшино д. | 8,7 сот. | 1 650 000 | 189 655 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Коняшино д. | 10 сот. | 2 750 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Коняшино д. | 20 сот. | 5 000 000 | 250 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Коняшино д. | 7 сот. | 1 000 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Коняшино д. | 15 сот. | 8 550 000 | 570 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Коняшино д. | 8 сот. | 1 760 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Коняшино д. | 9 сот. | 3 500 000 | 388 889 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 61 429 / 79 867 / 94 067 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 877 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 583 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 289 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 702 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 627 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Гжель-1 КП да: «с/у» + «теплый пол» | 69,1 м² | 5,7 сот. | 6 500 000 | 94 067 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | сохраненная копия |
| 3.7 км | Гжельские Дворики ДНТ да: «душевая кабина» + «теплый пол» | 69,1 м² | 5,4 сот. | 5 800 000 | 83 936 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Виола СНТ да: «ванные» + «ремонтом» | 70 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 61 429 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Алешинские Сады СНТ да: «ванные» + «меблирован» | 75 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 65 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Алешкинские сады СДТ да: «ванные» + «отделка» | 75 м² | 6 сот. | 5 990 000 | 79 867 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.10.2026 | 5 000 000 | история площадки |
| 23.10.2026 | 3 890 000 (−1 110 000) | история площадки |
| 05.11.2026 | 3 500 000 (−390 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Сейчас используеться как дача, раньше проживали круглогодично. Газ рядом. Не подводил, т.к. живу в другом городе. Скважина, септик, электричество, печь.