Новорязанское ш., 78 км от МКАД
Березнецово с., Ступино гор. округ
Дом 50 м², участок 10 сот., дерево.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 11.08.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 56 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 770 тыс. → дом ≈1,83 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 34 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,45 млн / целевая ≈2,21 млн / пессимист. ≈1,96 млн → от пессимистичной прибыль −1,25 млн ₽, маржа −64 %, ROI −39 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: колодец.
До ст. Малино ≈0,4 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №726
Рейтинг 17/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 73 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 5.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 10 % | 1.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 958 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 770 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 830 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Березнецово с. | 6 сот. | 449 000 | 74 833 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Березнецово с. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Березнецово с. | 7,4 сот. | 800 000 | 108 108 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Малино пгт | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березнецово с. | 9,5 сот. | 900 000 | 94 737 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Березнецово с. | 15 сот. | 6 000 000 | 400 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Малино пгт | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Березнецово с. | 12,5 сот. | 1 300 000 | 104 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Березнецово с. | 8 сот. | 532 000 | 66 500 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Малино пгт | 4,4 сот. | 750 000 | 170 455 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 250 / 46 140 / 59 259 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 450 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 328 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 205 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 960 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 250 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −64 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 18.3 км | Марьинка д. | 54 м² | 7 сот. | 3 200 000 | 59 259 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Никоновское с. | 55,7 м² | 13 сот. | 2 570 000 | 46 140 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | Марьинка с. | 40 м² | 7,5 сот. | 1 370 000 | 34 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.08.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается просторная, обустроенная дачная усадьба общей площадью 9,84 соток в обжитом селе Березнецово (городской округ Ступино), на улице Солнечный проезд. Наше семейное гнездышко, которое мы много лет с любовью обустраивали , сотворили идеальное место для встреч с родными и камерных праздников на природе. Объект состоит из двух смежных участков (5,54 соток и 4,3 сотки), объединенных в одну большую территорию без разделяющих заборов между ними. Идеальный готовый вариант для отдыха большой семьи или приема гостей! НА ТЕРРИТОРИИ РАСПОЛОЖЕНЫ ДВА ЛЕТНИХ ДОМИКА И ПОСТРОЙКИ: 1. Летний домик с 1 этажом и мансардой, включает в себя кухню и 2 изолированные спальни. 2. Второй летний одноэтажный домик: аккуратный и свежий 3. летняя беседка 4. Летний душ и летний туалет. 5. Три функциональных хозблока для удобного хранения садового инвентаря и техники. КОММУНИКАЦИИ И БЛАГОУСТРОЙСТВО: Электричество: 15 кВт от столба (официально подключено к первому участку, установлен счетчик, электросеть разведена по основным постройкам). Водоснабжение: колодец с чистой водой. При желании воду от основного дома можно легко протянуть на территорию второго гостевого домика. Электричество уже протянуто. Участок: Ровный, сухой,, высажен газон , есть выделенное место для грядок с бортиками , много плодовых деревьев (сливы, яблоки, груши , вишня, кустарники: смородина, очень много малины, крыжовник и декоративные цветники. ЮРИДИЧЕСКИЙ СТАТУС: Вид разрешенного использования по документам: Для огородничества (два самостоятельных свидетельства о собственности, продаются одновременно единым лотом). Все постройки являются сезонными (некапитальными), что полностью соответствует закону для данного типа земель. Возведение капитальных жилых домов с пропиской не предусмотрено это идеальный вариант для полноценного сезонного отдыха без лишних налогов и бюрократии. ИНФРАСТРУКТУРА И ТРАНСПОРТ: Удобный круглогодичный подъезд прямо к участкам. Вся необходимая городская инфраструктура (сетевые супермаркеты, аптеки) находится в пешей доступности в соседнем ПГТ Малино. Быстрый и удобный выезд на Новокаширское шоссе (трасса М-4 Дон). Документы полностью готовы к быстрой сделке. Звоните, с удовольствием организую показ нашей замечательной дачи! АГЕНТАМ ПРОСЬБА НЕ БЕСПОКОИТЬ! Уместен аргументированный торг.