Новорязанское ш., 65 км от МКАД
Фотон СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 67 м², участок 8,6 сот., дерево.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 2,65 млн; первая цена 2,65 млн ₽ от 08.07.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 66 %
Земля ≈84 тыс. ₽/сот. × 8,6 сот. = 722 тыс. → дом ≈1,88 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈1,24 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,23 млн / целевая ≈2 млн / пессимист. ≈1,78 млн → от пессимистичной прибыль −1,67 млн ₽, маржа −94 %, ROI −48 %.
Коммуникации: канализация — есть; отопление — нет; в описании: колодец.
До ст. Смолево ≈1,8 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №725
Рейтинг 25/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 13 % | 0.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 42 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 34 % | 5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 005 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 722 000 ₽ (8,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 878 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 030 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Березка СНТ | 9,3 сот. | 800 000 | 86 022 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Буровик СНТ | 9,3 сот. | 750 000 | 80 645 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Буровик СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Буровик СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Янтарь СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Лето СНТ | 9,5 сот. | 2 000 000 | 210 526 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Лето СНТ | 8,1 сот. | 850 000 | 104 938 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Минино д. | 7,4 сот. | 550 000 | 74 324 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Минино д. | 6 сот. | 790 000 | 131 667 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лужайка СНТ | 16 сот. | 2 700 000 | 168 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 67 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 32 516 / 61 765 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 228 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 117 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 005 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 782 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 668 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −94 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Лесная Поляна СНТ | 68 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 26 471 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Связист СНТ | 67 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 44 776 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лето СНТ | 70 м² | 8,2 сот. | 2 000 000 | 28 571 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Гжель ТСН | 68 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 61 765 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Березка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 16 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Гжель ТСН | 65 м² | 8 сот. | 2 370 000 | 36 462 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Строитель СНТ | 70 м² | 6,6 сот. | 1 550 000 | 22 143 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Красный Берег СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 28 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Рябинушка СНТ | 72 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 45 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Проектировщик-73 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 2 650 000 | история площадки |
| 25.09.2026 | 2 600 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в 60 км от МКАД или 50 минут на электричке от Выхино. Охраняемое СНТ, въезд по звонку с мобильного через откатные ворота. Дом 67 м2 (каркасно-щитовой), участок 9 соток, всё в собственности. В доме канализация и водоснабжение. На участке: 2 колодца, септик, летний душ, 2 сарая, гараж. Рядом лес с грибами и ягодами, тихо и уютно, нет шумных соседей. Идеально для сезонного отдыха.