Егорьевское ш., 82 км от МКАД · земля с домом
Шувое пос., Егорьевск гор. округ
Дом 20 м², участок 6,6 сот.
Дом по описанию: «Земельный участок правильной формы в черте города, огражден высоким забором из профлиста, хорошие подъезд, на участке глубинная скважина с питьевой водой…»
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 18.06.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 57 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 560 тыс. → дом ≈1,94 млн ₽, 97 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,12 млн / целевая ≈1 млн / пессимист. ≈893 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,43 млн ₽, маржа −160 %, ROI −62 %.
Коммуникации: канализация — центральная; в описании: скважина, газ.
До ст. Егорьевск I ≈3,1 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7249
Рейтинг 19/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 5.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6.5 |
| участок | 5 | 24 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 888 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 560 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 940 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 97 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Лотос СНТ | 4 сот. | 600 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Полиграфист СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Росинка СНТ | 12 сот. | 180 000 | 15 000 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Росинка СНТ | 5 сот. | 700 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 20.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Ёлочка-1 СНТ | 7 сот. | 900 000 | 128 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Строитель СНТ | 6,7 сот. | 600 000 | 89 552 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Строитель СНТ | 7,2 сот. | 600 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Надежда-4 СНТ | 5,6 сот. | 850 000 | 151 786 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Фестивальный СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 55 000 / 62 500 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 116 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 060 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 004 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 893 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 432 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −160 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −62 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Лотос СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Бережки д. | 20 м² | 5,4 сот. | 1 100 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Бережки д. | 20 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Нива-1 СНТ | 20 м² | 5 сот. | 1 150 000 | 57 500 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Кирпичики СНТ | 20 м² | 4,7 сот. | 1 249 999 | 62 500 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Яблонька-2 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 92 500 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Разлив СНТ | 20 м² | 5 сот. | 1 950 000 | 97 500 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Дмитровка д. | 20 м² | 5,5 сот. | 950 000 | 47 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Нечаевский СНТ | 20 м² | 6 сот. | 850 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Нечаевский СНТ | 20 м² | 6 сот. | 800 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Земельный участок правильной формы в черте города, огражден высоким забором из профлиста, хорошие подъезд, на участке глубинная скважина с питьевой водой, электричество 220V и 380V, центральная канализация по границе участка, на участке есть строение 20 кв. М., зарегистрированный как нежилое, по границе участка в Снт газ.