Егорьевское ш., 60 км от МКАД
Марьинка д., Воскресенск гор. округ
Дом 160 м², участок 8 сот.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 17.07.2018.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 70/100 · уверенность 55 %
Земля ≈98 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 784 тыс. → дом ≈2,62 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 66 тыс.–85 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈3,2 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈11,7 млн / целевая ≈10,53 млн / пессимист. ≈9,36 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,27 млн ₽, маржа 35 %, ROI 54 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: газ — в перспективе; свет — 10 кВ.
До ст. Виноградово ≈7,7 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: агентство · страница объекта №7235
Рейтинг 70/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 56 % | 3.4 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 68 % | 9.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 98 011 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 784 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 616 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 350 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Марьинка д. | 16 сот. | 700 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Марьинка д. | 43 сот. | 5 000 000 | 116 279 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Им. Цюрупы пгт | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Им. Цюрупы пгт | 12 сот. | 1 299 000 | 108 250 | снят (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Дворниково д. | 10,5 сот. | 3 000 000 | 285 714 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Им. Цюрупы пгт | 15 сот. | 5 000 000 | 333 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Им. Цюрупы пгт | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Им. Цюрупы пгт | 14 сот. | 950 000 | 67 857 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Им. Цюрупы пгт | 12 сот. | 1 150 000 | 95 833 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Им. Цюрупы пгт | 11 сот. | 1 150 000 | 104 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 160 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 225 / 72 184 / 85 225 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 11 699 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 11 114 000 ₽ |
| продажа: целевая | 10 529 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 9 359 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 269 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 54 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Ашитково с. да: «сан.узлы» + «под ключ» | 154 м² | 7,5 сот. | 11 990 000 | 77 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Виноградово пос. да: «санузел» + «ремонт» | 151 м² | 8,6 сот. | 9 999 999 | 66 225 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Виноградово пос. да: «с/у» + «под ключ» | 169,9 м² | 7,5 сот. | 11 300 000 | 66 510 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Золотово СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 169,2 м² | 8 сот. | 14 420 000 | 85 225 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.07.2018 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| агентство | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
СНТ "БЕЛЫЕ ПЕСКИ"