Егорьевское ш., 8 км от МКАД
Данилово д., Егорьевск гор. округ
Дом 103 м², участок 6 сот.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 2,25 млн; первая цена 2,25 млн ₽ от 04.02.2026.
Рейтинг 62/100 · уверенность 50 %
Земля ≈78 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 470 тыс. → дом ≈1,63 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 52 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈2,06 млн, покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,02 млн / целевая ≈5,42 млн / пессимист. ≈4,81 млн → от пессимистичной прибыль ≈969 тыс. ₽, маржа 20 %, ROI 25 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Егорьевск II ≈4,8 км по прямой; до МКАД 8 км, на машине ≈1 ч 48 мин без пробок.
Площадки: агентство · страница объекта №7234
Рейтинг 62/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 4 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 50 % | 22.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 44 % | 2.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 5.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 69 % | 10.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 78 334 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 470 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 630 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 825 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Ширяевский СНТ | 6 сот. | 1 149 000 | 191 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Возрождение ТСН | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Возрождение ТСН | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Березка СТ | 9 сот. | 1 400 000 | 155 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ширяевская д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ширяевская д. | 9 сот. | 700 000 | 77 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Спутник СНТ | 5 сот. | 575 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Росинка-2 СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Росинка-2 СНТ | 6 сот. | 270 000 | 45 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Селиваниха д. | 15 сот. | 1 580 000 | 105 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 103 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 909 / 57 444 / 58 800 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 018 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 717 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 416 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 814 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 969 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Разлив СНТ да: «санузла» + «ремонт» | 105 м² | 6 сот. | 6 145 000 | 58 524 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Заболотье д. да: «ванные» + «дизайнера интерьера» | 100 м² | 6 сот. | 10 200 000 | 102 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | да: «санузел» + «ремонт» | 100 м² | 6 сот. | 5 880 000 | 58 800 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Медик СНТ да: «санузла» + «ремонт» | 110 м² | 5,5 сот. | 5 710 000 | 51 909 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | да: «санузла» + «ремонт» | 110 м² | 5,9 сот. | 6 200 000 | 56 364 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.02.2026 | 2 250 000 | история площадки |
| 29.03.2026 | 2 100 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| агентство | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 |
События
| когда | что | цена |
|---|