Дмитровское ш., 90 км от МКАД
Прибрежный СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 85 м², участок 11 сот., щитовой, 2022 год.
Цена 2,89 млн ₽; цена не менялась с 05.04.2022.
Рейтинг 22/100 · уверенность 60 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 553 тыс. → дом ≈2,34 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 16 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 28 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,77 млн / целевая ≈1,59 млн / пессимист. ≈1,41 млн → от пессимистичной прибыль −2,54 млн ₽, маржа −180 %, ROI −64 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; отопление — нет; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Никулки ≈2,1 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №7220
Рейтинг 22/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 104 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 312 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 553 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 337 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 494 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Прибрежный СНТ | 12,6 сот. | 700 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Огородник СНТ | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Приозерный СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Новоникольское с. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Новоникольское с. | 16 сот. | 820 000 | 51 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Новоникольское с. | 16,5 сот. | 820 000 | 49 697 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Новоникольское с. | 5 сот. | 460 000 | 92 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Никулки д. | 24 сот. | 1 000 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Глинки д. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Спектр СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 197 / 28 333 / 53 750 |
| цена объекта | 2 890 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 456 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 767 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 679 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 590 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 414 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 542 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −180 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −64 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.5 км | Тимирязевец СНТ | 80 м² | 12 сот. | 4 300 000 | 53 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Бельское д. | 71 м² | 5,8 сот. | 1 150 000 | 16 197 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Геркулес СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Вербилки пгт | 60 м² | 15 сот. | 1 700 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Универсал-3 СНТ | 63 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 49 206 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.04.2022 | 2 890 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 890 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 19561410 Продается дача снт "Прибрежный", Талдомский район, в районе села Новоникольское, 90 км. от МКАД. Участок 11 соток, огорожен. На участке новый утепленный каркасно-щитовой дом, 2022 года постройки. Общая площадь 85 кв.м. , 2 этажа. На 1 этаже : прихожая, совмещенный с\у, кухня, 2 комнаты. На 2 этаже- холл и 2 комнаты. Окна ПВХ, электричество заведено, водоснабжение от собственного колодца. Фундамент сваи- 2,5 метра. Рядом лес, река Дубна. В с. Новоникольское есть магазины, церковь, школа. Добраться до дачи можно от ж\д станции Власово или ж\д станции Вербилки. Отличное место для отдыха, в стороне от трасс и больших городов!