Новорязанское ш., 51 км от МКАД
Улыбка СНТ, Раменский гор. округ
Дом 37,1 м², участок 8 сот., 1997 год.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 21.11.2025.
Рейтинг 33/100 · уверенность 56 %
Земля ≈103 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 827 тыс. → дом ≈1,77 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 62 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈742 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,06 млн / целевая ≈2,76 млн / пессимист. ≈2,45 млн → от пессимистичной прибыль −500 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Радуга ≈1,8 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №722
Рейтинг 33/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 16.2 |
| торг | 5 | 89 % | 6.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 389 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 827 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 773 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 790 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Улыбка СНТ | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Аист СНТ | 9 сот. | 1 315 000 | 146 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Аист СНТ | 19 сот. | 2 100 000 | 110 526 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Аист СНТ | 12 сот. | 1 600 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Аист СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Раменье СНТ | 5,4 сот. | 4 500 000 | 833 333 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Старая Мельница-3 дп | 6,6 сот. | 1 200 000 | 181 818 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мельница-2 ДНТ | 9,9 сот. | 1 000 000 | 101 010 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мельница-2 ДНТ | 7,2 сот. | 600 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Старая мельница-2 ДНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 37,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 742 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 61 842 / 81 944 / 114 286 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 065 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 912 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 758 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 452 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -500 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Калинка СНТ | 38 м² | 7 сот. | 2 350 000 | 61 842 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Старая мельница-2 ДНТ | 38,2 м² | 8 сот. | 3 140 000 | 82 199 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Радуга СТСН | 36 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 77 778 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Околица СНТ | 36 м² | 6,6 сот. | 3 900 000 | 108 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Мечта СНТ | 36 м² | 5,8 сот. | 2 950 000 | 81 944 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Петровское д. | 35 м² | 7 сот. | 4 000 000 | 114 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Петровское д. | 35 м² | 7 сот. | 3 900 000 | 111 429 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Металлург СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 550 000 | 63 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Металлург СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 68 750 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ивановка д. | 40 м² | 7,5 сот. | 8 200 000 | 205 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.11.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 07.06.2026 | 3 000 000 (+500 000) | история площадки |
| 14.06.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 21.06.2026 | 2 600 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся ухоженный участок 8 соток и дом 37,1 м2 с верандой и мансардой ОФОРМЛЕН КАК ЖИЛОЙ ПО ЕГРН а также дополнительный отдельный вариант кухни и беседка для барбекю и отдыха на охраняемой территории СНТ Улыбка которое располагается вдоль ЛЕСА И НЕДАЛЕКО НАХОДИТЬСЯ ЗНАМЕНИТЫЙ Хаски ПАРК !!! ВСЕ ДОКУМЕНТЫ В НАЛИЧИИ !!! СОБСТВЕННИК !!! Звоните с 8:00 до 21:00 !!! Внимание риэлторов агенств и других посредников НЕ беспокоить !!!