Дмитровское ш., 92 км от МКАД
Бельское д., Талдомский гор. округ
Дом 80 м², участок 8 сот., брус.
Цена 1,65 млн ₽; цена не менялась с 18.05.2022.
Рейтинг 23/100 · уверенность 59 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 259 тыс. → дом ≈1,39 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 12 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,55 млн / целевая ≈2,29 млн / пессимист. ≈2,04 млн → от пессимистичной прибыль −766 тыс. ₽, маржа −38 %, ROI −27 %.
Коммуникации: вода — есть; газ — есть; свет — есть; в описании: печь.
До ст. Никулки ≈5,2 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №7218
Рейтинг 23/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 101 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 65 % | 9.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 32 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 259 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 391 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 388 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Бельское д. | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Бельское д. | 24 сот. | 1 350 000 | 56 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Бельское д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Бельское д. | 25 сот. | 1 400 000 | 56 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Бельское д. | 14 сот. | 700 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бельское д. | 25 сот. | 700 000 | 28 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Энтузиаст СНТ | 25 сот. | 800 000 | 32 000 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Энтузиаст СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Восход СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сокольники СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 500 / 29 900 / 77 381 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 546 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 419 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 291 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 037 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -765 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Дубна СТ | 80 м² | 6,1 сот. | 920 000 | 11 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Океан-1 СНТ | 84 м² | 12 сот. | 6 500 000 | 77 381 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бельское д. | 87,9 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 28 441 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Магнолия СНТ | 80 м² | 7 сот. | 2 900 000 | 36 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Бельское д. | 70 м² | 8 сот. | 4 950 000 | 70 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Нарцисс СНТ | 77 м² | 6,9 сот. | 1 750 000 | 22 727 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Океан-1 СНТ | 74,8 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 19 385 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Московский Художник СНТ | 84 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 61 905 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Салют СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 420 000 | 30 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Монолит СНТ | 84,6 м² | 5,5 сот. | 2 500 000 | 29 551 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.05.2022 | 1 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаются два дома в снт северный (новый дом из сушеного бруса 2015 г постройки. старый дом -крепкий, жилой с печкой) на участке 8 соток . электричество. водопровод, вода горячая и холодная заведена на террасу. обогрев дома -конвекторы ..двухтарифный счетчик, душевая кабина новая в упаковке-только установить. мебель и техника остаются. Стародачное место. Грибной лес. Магазины. Асфальт до ворот Фруктовые деревья и кусты.. Подробности по телефону.