Дмитровское ш., 43 км от МКАД
Горняк СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 36 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,05 млн; цена не менялась с 01.09.2025.
Рейтинг 29/100 · уверенность 58 %
Земля ≈203 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,22 млн → дом ≈780 тыс. ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 47 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,34 млн / целевая ≈2,1 млн / пессимист. ≈1,87 млн → от пессимистичной прибыль −550 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −23 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Иванцево ≈0,9 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7214
Рейтинг 29/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 18.8 |
| торг | 5 | 16 % | 1.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 203 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 220 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 780 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Березовец СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Борисово с. | 10 сот. | 5 950 000 | 595 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Борисово с. | 15,5 сот. | 3 390 000 | 218 710 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ближнево-2 СНТ | 22,6 сот. | 4 102 786 | 181 539 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ласточка СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ближнево-2 СНТ | 15 сот. | 3 200 000 | 213 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ближнево-2 СНТ | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ближнево-2 СНТ | 10,8 сот. | 3 700 000 | 342 593 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Борисово с. | 6,5 сот. | 1 300 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Березовец СНТ | 12,7 сот. | 3 267 536 | 257 286 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 875 / 65 905 / 103 096 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 337 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 220 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 103 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 870 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -550 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Прогресс СНТ | 34,4 м² | 5 сот. | 2 200 000 | 63 953 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | имени Горячкина СНТ | 40 м² | 6,5 сот. | 2 200 000 | 55 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Прогресс СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 52 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | имени Горячкина СНТ | 32 м² | 5,5 сот. | 2 200 000 | 68 750 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Надежда-2 СНТ | 42 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 76 190 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Редькино пос. | 32,3 м² | 6,4 сот. | 3 330 000 | 103 096 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | имени Горячкина СНТ | 42 м² | 8 сот. | 2 550 000 | 60 714 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Горки-Город Сорочаны КП | 32 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 46 875 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | 42 м² | 9 сот. | 4 000 000 | 95 238 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.3 км | Дружба-5 СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 67 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.09.2025 | 2 000 000 | история площадки |
| 27.03.2026 | 2 050 000 (+50 000) | история площадки |
| 02.04.2026 | 2 000 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается ухоженный участок с летним домом, торг возможен.