Дмитровское ш., 44 км от МКАД
Горки СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 25,2 м², участок 6,2 сот., каркас.
Цена 2,25 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 22.08.2025.
Рейтинг 38/100 · уверенность 54 %
Земля ≈142 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 883 тыс. → дом ≈1,37 млн ₽, 54 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 28 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈404 тыс., покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,08 млн / целевая ≈968 тыс. / пессимист. ≈861 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,46 млн ₽, маржа −169 %, ROI −63 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть; в описании: газ.
До ст. Дмитров ≈2,5 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7213
Рейтинг 38/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 17.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 6.9 |
| участок | 5 | 20 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 142 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 883 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 367 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 54 246 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Гагат СНТ | 6,6 сот. | 1 600 000 | 242 424 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Горки СНТ | 8,3 сот. | 1 700 000 | 204 819 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Микишкино д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гагат СНТ | 4 сот. | 1 450 000 | 362 500 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Горки СНТ | 22,6 сот. | 4 700 000 | 207 965 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Микишкино д. | 4,5 сот. | 500 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Микишкино д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Микишкино д. | 30 сот. | 5 270 000 | 175 667 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Микишкино д. | 20 сот. | 3 900 000 | 195 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Елизаветино д. | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 404 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 667 / 46 666 / 62 500 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 076 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 022 000 ₽ |
| продажа: целевая | 968 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 861 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 455 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −169 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −63 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.8 км | Имени Мичурина СНТ | 30 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 146 667 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Чайка СНТ | 27 м² | 6 сот. | 900 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Салют-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 830 000 | 27 667 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Камелия СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Новинки КП | 32 м² | 7,6 сот. | 2 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.08.2025 | 2 900 000 | история площадки |
| 30.08.2025 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 08.09.2025 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.11.2025 | 2 450 000 (−250 000) | история площадки |
| 31.12.2025 | 2 350 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.03.2026 | 2 250 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 250 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Адрес: Дмитровский округ дер. Микишкино Снт Гагат. Направление: Дмитровское шоссе. Расстояние от Мкад, км: 55. Площадь участка, сот.: 6.2. Площадь дома, м2: 25.2. Назначение земельного участка: для садоводства. Коммуникации: электричество, летний водопровод. Дополнительное описание: в продаже замечательный дачный домик 2020 года постройки. Дом выполнен по каркасной технологии. Фундамент бетонные сваи. Кровля металочерепича. Наружняя отделка сайдинг. Электричество заведено в дом. На участке летний водопровод, Снт газифицировано. Планировка: кухня, комната + кладовая комната с выходом на чердак. Так же есть веранда где можно насладится чашечкой кофе. Участок имеет уклон это отличный естественный дренаж и сухость. Вода никогда не будет застаиваться у Вас на участке. Так же на участке есть теплица, летний душ, различные плодовые деревья и цветочные клумбы. Соседи проживают круглогодично. На территории Снт имеется детская площадка и пруд для купания. Въезд на территорию через откатные ворота с электроприводом. В шаговой доступности находится автобусная остановка. Налажено автобусное сообщение с г. Дмитров и Яхрома. Арт. 114186776.