Дмитровское ш., 52 км от МКАД
Дмитров г., Дмитровский гор. округ
Дом 107 м², участок 2,7 сот., панель, 1984 год.
Цена 14 тыс. ₽; цена не менялась с 05.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 688 раз).
Рейтинг 75/100 · уверенность 57 %
Земля рядом ≈745 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 146,9 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈2,04 млн, покупка после торга ≈12 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,22 млн / целевая ≈7,4 млн / пессимист. ≈6,58 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,53 млн ₽, маржа 69 %, ROI 221 %.
⚠ ROI 221 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены).
Коммуникации: в описании: газ, септик (по описанию).
До ст. Дмитров ≈0,5 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №7203
Рейтинг 75/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 88 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 14.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 745 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 146,9 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 012 000 ₽ (2,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 4,8 сот. | 5 400 000 | 1 125 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 13,9 сот. | 16 990 000 | 1 222 302 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 30 сот. | 60 000 000 | 2 000 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | сохраненная копия | |
| 0.5 км | 30 сот. | 2 650 000 | 88 333 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 5 сот. | 9 000 000 | 1 800 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 4,4 сот. | 6 700 000 | 1 522 727 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 3 сот. | 3 000 000 | 1 000 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 5,4 сот. | 7 500 000 | 1 388 889 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 5 сот. | 3 300 000 | 660 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 107 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 040 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 250 / 88 034 / 125 000 |
| цена объекта | 13 700 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 11 645 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 223 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 812 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 401 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 578 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 526 355 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 69 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 221 % |
| пояснение расчета | ROI 221 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
| ⚠ проверьте | ROI 221 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | 108 м² | 2,8 сот. | 13 500 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Дружба-4 СНТ | 108 м² | 3 сот. | 11 490 000 | 106 389 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 105 м² | 4 сот. | 12 900 000 | 122 857 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Дружба СНТ | 105 м² | 3 сот. | 11 250 000 | 107 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | 100,5 м² | 3 сот. | 7 950 000 | 79 104 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.2 км | Татищево пос. | 110 м² | 3 сот. | 4 200 000 | 38 182 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Татищево пос. | 110 м² | 2,2 сот. | 4 000 000 | 36 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Татищево пос. | 110 м² | 2,2 сот. | 3 900 000 | 35 455 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Овражки СНТ | 96 м² | — | 3 000 000 | 31 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | 85,6 м² | 3,4 сот. | 8 300 000 | 96 963 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.05.2026 | 13 700 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 13 700 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Здравствуйте. Продается дом непосредственно от собственника ! Продажа связа с тем, что построили новый дом ближе к Москве . Это отдельностоящий дом , не половина . Торг после просмотра . Уникальный дом Ул . Подьячева (у вокзала), который имеет массу преимуществ . Для круглогодичного проживания. Прописка г.Дмитров . Площадь по документам 88м, фактически 108. Земля по документам 2.7 кв.м. Фактически около 3х Он находится в 12 мин ПЕШКОМ от вокзала А это значит вы НЕ зависите от глобальных пробок и ремонта мостов , перебоев с транспортом . Быстрый выезд на Дмитровское шоссе. 2009 г постройки. Имеет необычную вытянутую форму , . Фактически 4 полноценных этажа , каждый по 27 метров . 1 Цоколь-подвал в полный рост : мастерская и маленькая комната для хранения 2 1ый этаж .Прихожая. Кухня- гостиная , студия . Туалет с ванной 3 2 этаж . 2 изолированных комнаты, каждая с балконом. Туалет , душевая кабина . 4 3 этаж , мансарда . Студия , кладовка. Полноценный этаж в полный рост . Территория уникальна тем, что на небольшой площади умудрились сделать больше, чем у некоторых на 6 сотках ! Склон горы, сделано террасирование , небольшой огород. Есть кусты , теплица , погреб . Перед домом мойка с летним водопроводом , зона отдыха. При желании можно поставить авто на территории. Почва песчаная , а это значит всегда сухо, вода не задерживается. Городское водоснабжение, газ , септик переливной 12 колец. Чисто, Асфальт. Улицы чистят . Находится в отдалении, шума нет . Пешком вся инфраструктура города - магазины , аптеки, школы, сады, пункты выдачи .. Относительно свежий ремонт. Новая электрика и сантехника. Для жизни все есть, делали качественно под себя! Это город, никаких дополнительных взносов, все по счетчикам . Дополнительные фото-видео, подробности по запросу . 1 молодой взрослый собственник. Обычная продажа, не альтернативная . Дом был куплен за собственные средства , НЕ ипотека .