Новорязанское ш., 70 км от МКАД
Хотеичи с., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 50 м², участок 16,5 сот., дерево, 1960 год.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 68 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 16,5 сот. = 1,01 млн → дом ≈1,59 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,06 млн / целевая ≈2,75 млн / пессимист. ≈2,45 млн → от пессимистичной прибыль −562 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Подосинки ≈8,3 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №720
Рейтинг 21/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 3.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 23 % | 3.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 61 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 011 000 ₽ (16,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 589 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 780 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Хотеичи с. | 18 сот. | 900 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Хотеичи с. | 18 сот. | 800 000 | 44 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Хотеичи с. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Хотеичи с. | 11 сот. | 1 150 000 | 104 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Хотеичи с. | 18 сот. | 1 250 000 | 69 444 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Хотеичи с. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Хотеичи с. | 45 сот. | 5 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Хотеичи с. | 7,5 сот. | 450 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Хотеичи с. | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Хотеичи с. | 11 сот. | 1 000 000 | 90 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 980 / 61 783 / 114 000 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 060 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 907 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 754 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 448 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -562 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Хотеичи с. | 44,7 м² | 9 сот. | 2 550 000 | 57 047 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Соболево д. | 50 м² | 15 сот. | 5 700 000 | 114 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Хотеичи с. | 45 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Хотеичи с. | 45 м² | 22 сот. | 4 300 000 | 95 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Соболево д. | 50 м² | 14 сот. | 4 950 000 | 99 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Соболево д. | 49,5 м² | 14 сот. | 4 000 000 | 80 808 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Соболево д. | 50 м² | 15 сот. | 1 599 000 | 31 980 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Хотеичи с. | 45,1 м² | 15 сот. | 3 000 000 | 66 519 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Богатищево д. | 50 м² | 9 сот. | 2 850 000 | 57 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Богатищево д. | 50 м² | 15 сот. | 1 650 000 | 33 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается добротный дом в деревне с развитой инфраструктурой и выгодной транспортной доступностью. Участок огорожен, характеризуется ровным, сухим рельефом правильной формы, что открывает широкие возможности для ландшафтного дизайна или расширения жилой площади. Территория частично благоустроена: здесь высажены плодовые деревья и кустарники, обеспечивающие приватность и эстетическое удовольствие. Жилой дом требует небольшого ремонта. Отопление - печь функционирует. На участке имеется баня, которая функционирует. Важным преимуществом является близость лесного массива, что гарантирует чистый воздух и доступ к сбору грибов и ягод. В непосредственной пешей доступности расположены остановка общественного транспорта с прямым сообщением до Москвы, сетевые магазины и храм. Соседние дома заселены постоянно, что формирует спокойную и безопасную среду для круглогодичного проживания. Данный объект представляет собой сбалансированное предложение для тех, кто ищет уединение за городом без потери удобств цивилизации. Код пользователя: 185448 Номер в базе: 10252551