Дмитровское ш., 73 км от МКАД
Аймусово д., Талдомский гор. округ
Дача 25 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 13.10.2025.
Рейтинг 22/100 · уверенность 57 %
Земля ≈46 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 546 тыс. → дом ≈954 тыс. ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,46 млн / целевая ≈1,31 млн / пессимист. ≈1,17 млн → от пессимистичной прибыль −609 тыс. ₽, маржа −52 %, ROI −34 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Никулки ≈1,9 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7198
Рейтинг 22/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 73 % | 5.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 45 536 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 546 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 954 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 160 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Аймусово д. | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Аймусово д. | 22 сот. | 1 950 000 | 88 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Аймусово д. | 25 сот. | 2 100 000 | 84 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Аймусово д. | 7,7 сот. | 440 000 | 57 143 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Менделеевец-2 СНТ | 7,8 сот. | 260 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Аймусово д. | 6 сот. | 1 550 000 | 258 333 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Менделеевец-2 СНТ | 15 сот. | 579 000 | 38 600 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Спектр СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Спектр СНТ | 6 сот. | 520 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Никулки д. | 24 сот. | 1 000 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 000 / 52 798 / 88 000 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 457 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 384 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 311 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 166 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -609 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Агросад СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 54 167 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Кушки д. | 25 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 88 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Виктория СНТ | 24 м² | 15 сот. | 1 600 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Лагуна СНТ | 25 м² | 6 сот. | 600 000 | 24 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Северянин СНТ | 24 м² | 10 сот. | 1 700 000 | 70 833 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Агрос СТ | 25 м² | 8 сот. | 1 155 000 | 46 200 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Жемчужина СНТ | 25 м² | 10 сот. | 550 000 | 22 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Новая Заря СНТ | 28 м² | 6 сот. | 1 440 000 | 51 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дубки-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Зеркальщик СНТ | 25 м² | 6 сот. | 900 000 | 36 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.10.2025 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Деревня Аймусово. 12 соток участок, дом нуждается в ремонте. Возможна регистрация. Торг уместен.