Дмитровское ш., 50 км от МКАД
Гагат СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 25,2 м², участок 6,2 сот., каркас, 2020 год.
Цена 2,25 млн ₽, снижали с 2,35 млн; первая цена 2,35 млн ₽ от 11.02.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 63 %
Земля ≈142 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 883 тыс. → дом ≈1,37 млн ₽, 54 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 48 тыс.–185 тыс. ₽/м², медиана 105 тыс.
Ремонт ≈404 тыс., покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,93 млн / целевая ≈2,63 млн / пессимист. ≈2,34 млн → от пессимистичной прибыль ≈26 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть; в описании: газ.
До ст. Дмитров ≈2,5 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №7191
Рейтинг 32/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 2 % | 1.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 15.3 |
| торг | 5 | 28 % | 2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 6.9 |
| участок | 5 | 20 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 142 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 883 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 367 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 54 246 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Гагат СНТ | 6,6 сот. | 1 600 000 | 242 424 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Горки СНТ | 8,3 сот. | 1 700 000 | 204 819 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Микишкино д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гагат СНТ | 4 сот. | 1 450 000 | 362 500 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Горки СНТ | 22,6 сот. | 4 700 000 | 207 965 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Микишкино д. | 4,5 сот. | 500 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Микишкино д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Микишкино д. | 30 сот. | 5 270 000 | 175 667 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Микишкино д. | 20 сот. | 3 900 000 | 195 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Елизаветино д. | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 404 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 600 / 104 644 / 185 000 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 927 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 781 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 634 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 342 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 25 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16.3 км | Березка-2 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 185 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Дядьково КП | 32,5 м² | 6,8 сот. | 2 950 000 | 90 769 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Роднички СНТ | 24,7 м² | 8,8 сот. | 3 900 000 | 157 895 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Подмошье д. | 25,7 м² | 8,4 сот. | 4 100 000 | 159 533 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Малые Дубровки д. | 27 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 118 519 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Имени Мичурина СНТ | 28,1 м² | 6,1 сот. | 3 700 000 | 131 673 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Непейно д. | 25 м² | 6,5 сот. | 1 190 000 | 47 600 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Меридиан СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 66 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Подосинки пос. | 24 м² | 4,6 сот. | 1 700 000 | 70 833 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | Сафоново д. | 26,7 м² | 6,6 сот. | 1 290 000 | 48 315 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 2 350 000 | история площадки |
| 03.03.2026 | 2 250 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 250 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Адрес: Дмитровский округ дер. Микишкино СНТ Гагат Направление: Дмитровское шоссе Расстояние от МКАД, км: 55 Площадь участка, сот.: 6.2 Площадь дома, м2: 25.2 Назначение земельного участка: для садоводства Коммуникации: электричество, летний водопровод Дополнительное описание: в продаже замечательный дачный домик 2020 года постройки. Дом выполнен по каркасной технологии. Фундамент бетонные сваи. Кровля металочерепича. Наружняя отделка сайдинг. Электричество заведено в дом. На участке летний водопровод, СНТ газифицировано. Планировка: кухня, комната + кладовая комната с выходом на чердак. Так же есть веранда где можно насладится чашечкой кофе. Участок имеет уклон - это отличный естественный дренаж и сухость. Вода никогда не будет застаиваться у Вас на участке. Так же на участке есть теплица, летний душ, различные плодовые деревья и цветочные клумбы. Соседи проживают круглогодично. На территории СНТ имеется детская площадка и пруд для купания. Въезд на территорию через откатные ворота с электроприводом. В шаговой доступности находится автобусная остановка. Налажено автобусное сообщение с г. Дмитров и Яхрома. Арт. 114186776