Новорязанское ш., 69 км от МКАД
Топаз СНТ, Раменский гор. округ
Дом 38,5 м², участок 8,1 сот.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 22.10.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 48 %
Земля ≈66 тыс. ₽/сот. × 8,1 сот. = 534 тыс. → дом ≈2,07 млн ₽, 54 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–171 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈770 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,47 млн / целевая ≈2,22 млн / пессимист. ≈1,97 млн → от пессимистичной прибыль −1,01 млн ₽, маржа −51 %, ROI −34 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Фаустово ≈16,5 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №719
Рейтинг 13/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 86 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 37 % | 2.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 65 938 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 534 000 ₽ (8,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 066 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 53 662 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Топаз СНТ | 16 сот. | 1 100 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Топаз СНТ | 9,4 сот. | 550 000 | 58 511 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Отра СНТ | 7,8 сот. | 460 000 | 58 974 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кулон СНТ | 16 сот. | 1 200 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Маяк СНТ | 7,2 сот. | 1 120 000 | 155 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Топаз СНТ | 14,1 сот. | 1 500 000 | 106 383 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фазенда СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Маяк СНТ | 9,6 сот. | 700 000 | 72 917 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фазенда СНТ | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ракетка СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 770 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 64 474 / 171 053 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 466 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 343 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 219 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 973 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 007 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Ветерок СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 900 000 | 47 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Владимировка ДНП | 37,2 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 34 946 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Владимировка ДНП | 40 м² | 9 сот. | 4 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 40 м² | 6,5 сот. | 3 200 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Рыболово Парк КП | 38 м² | 10 сот. | 6 500 000 | 171 053 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Рыболово Парк КП | 38 м² | 8,9 сот. | 6 500 000 | 171 053 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Песчанка СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Голландская деревня КП | 40 м² | 8 сот. | 1 550 000 | 38 750 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Песчанка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Степановское с. | 38 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 78 947 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.10.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 600 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 2 600 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом 38,5 м с пропиской + гостевой домик, 64 км от МКАД. Каркасник на сваях, 2025 г., хорошо утеплён можно жить зимой. Свободная планировка. Электричество: на участке столб 5 кВт. Гостевой домик 2025 г. подключён к электричеству,так же