Дмитровское ш., 55 км от МКАД
Трощейково д., Дмитровский гор. округ
Дом 24 м², участок 10 сот., дерево, 2023 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 19.11.2025.
Рейтинг 27/100 · уверенность 60 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 814 тыс. → дом ≈2,19 млн ₽, 91 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 33 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈280 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,08 млн / целевая ≈1,87 млн / пессимист. ≈1,66 млн → от пессимистичной прибыль −1,17 млн ₽, маржа −70 %, ROI −41 %.
Коммуникации: отопление — печь; свет — есть; в описании: баня, колодец, газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Костино ≈4 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №7189
Рейтинг 27/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 6 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 13.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 6 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 389 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 814 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 186 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 91 083 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Трощейково д. | 6 сот. | 590 000 | 98 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Трощейково д. | 18 сот. | 2 200 000 | 122 222 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Трощейково д. | 6 сот. | 1 180 000 | 196 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Трощейково д. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Трощейково д. | 45 сот. | 3 850 000 | 85 556 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Трощейково д. | 8 сот. | 782 000 | 97 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Трощейково д. | 7,3 сот. | 1 500 000 | 205 479 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сергейково д. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лавровки пос. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сергейково д. | 15,5 сот. | 950 000 | 61 290 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 280 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 70 000 / 129 667 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 079 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 975 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 871 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 663 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 167 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −70 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Рассвет СНТ | 25 м² | 6 сот. | 997 000 | 39 880 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Ивановское дп | 30 м² | 10 сот. | 1 000 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Пузино д. | 30 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Андрейково-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 3 890 000 | 129 667 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Нерощино д. | 28,7 м² | 10,6 сот. | 2 600 000 | 90 592 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Шустово КП | 30 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Собственник. Участок площадью 10 соток, ровный, сухой, правильной формы.участок расположен в экологически чистом районе Подмосковья в окружении леса. На участке:электричество,колодец,уличный туалет, баня постройки 2023 года брус 140 на 140,6 на 4. Участок огражден забором, автоматические заборы 5 метров,новая бытовка. По границе проходит газ(документы и чеки все прилагаются)Инфраструктура:а шаговой доступности магазин стройматериалы и продукты,автобусная остановка. Так же недалеко горнолыжный курорт"Сорочаны" и "Степаново".Соседи построились,многие проживают круглогодично.Асфальтированная дорога,зимой чистят.Пригоден для круглогодичного проживания.В пешей доступности большое озеро,река и пруды для ловли рыбы.Можно доехать как по Дмитровскому шоссе, так и по Ярославскому.Один взрослый собственник.Объект подходит под ипотеку.Торг уместен. Звоните отвечу на все вопросы.