Дмитровское ш., 94 км от МКАД
Зорька СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 30 м², участок 5,5 сот., дерево.
Цена 950 тыс. ₽, снижали с 1 млн; первая цена 1 млн ₽ от 29.04.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 55 %
Земля ≈93 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 512 тыс. → дом ≈438 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 42 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈808 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,7 млн / целевая ≈1,53 млн / пессимист. ≈1,36 млн → от пессимистичной прибыль ≈154 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 13 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: скважина.
До ст. Мельдино ≈0,9 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №7187
Рейтинг 27/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 26 % | 12.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.8 |
| торг | 5 | 33 % | 2.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 14 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 93 114 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 512 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 438 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Зорька СНТ | 11 сот. | 999 000 | 90 818 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Зорька СНТ | 5,2 сот. | 850 000 | 163 462 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Полет СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мельдино д. | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мельдино д. | 18 сот. | 2 900 000 | 161 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ясень СНТ | 6,9 сот. | 1 000 000 | 144 928 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ясень СНТ | 7,8 сот. | 950 000 | 121 795 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ольховик д. | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ольховик д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Волгарь СНТ | 16 сот. | 3 800 000 | 237 500 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 667 / 61 812 / 79 167 |
| цена объекта | 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 807 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 702 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 617 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 532 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 362 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 154 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Сокол СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Мечта СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 79 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мечта СНТ | 39 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 69 231 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Весна СНТ | 23,9 м² | 4,4 сот. | 1 300 000 | 54 393 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 1 000 000 | история площадки |
| 07.05.2026 | 950 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Небольшой уютный домик на участке 5.5 соток в СНТ Зорька. Красивый канал им.Москвы и переправа на другую сторону с вело-дорогой ВЕЛО-1 в шаговой доступности. На участке: дом 2 этажа, 2 яблони, сарай (туалет + душ), старая абиссинская скважина, большой металлический гараж. Прямая продажа от собственника. Фото добавлю как поедем на выходные.