Дмитровское ш., 61 км от МКАД
Кикино д., Дмитровский гор. округ
Дом 50 м², участок 24 сот., бревно.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 10.02.2026.
Рейтинг 46/100 · уверенность 59 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 24 сот. = 1,26 млн → дом ≈240 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 39 тыс.–175 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,14 млн / целевая ≈2,82 млн / пессимист. ≈2,51 млн → от пессимистичной прибыль ≈335 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 15 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: баня.
До ст. пл. 68 км ≈18,2 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7185
Рейтинг 46/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 113 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 31 % | 13.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 260 000 ₽ (24 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 240 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Кикино д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кикино д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кикино д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Никитино д. | 30 сот. | 1 985 000 | 66 167 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Никитино д. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Василево д. | 20,2 сот. | 1 000 000 | 49 505 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Василево д. | 13 сот. | 1 200 000 | 92 308 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Антоново д. | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Антоново д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Василево д. | 10 сот. | 480 000 | 48 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 793 / 64 342 / 175 000 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 138 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 981 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 824 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 510 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 335 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.6 км | Бор д. | 50 м² | 18 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Бешенково д. | 55,4 м² | 15 сот. | 2 200 000 | 39 711 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Новое Сельцо д. | 44 м² | 22 сот. | 5 400 000 | 122 727 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Лифаново д. | 51,6 м² | 13,4 сот. | 2 799 999 | 54 264 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Чижево д. | 58 м² | 15 сот. | 2 250 000 | 38 793 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Бешенково д. | 43 м² | 22 сот. | 3 200 000 | 74 419 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Бешенково д. | 42 м² | 30 сот. | 2 000 000 | 47 619 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Старово д. | 62 м² | 14 сот. | 5 950 000 | 95 968 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Богородское с. | 47 м² | 12 сот. | 8 000 000 | 170 213 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Пальчино СНТ | 60 м² | 29,5 сот. | 10 500 000 | 175 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.02.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом, баня, огород, участок 24 сотки, электричество. Автобусная остановка рядом, круглогодичная доступность. Живописная местность, водохранилище, лес. Дом требует ремонта, участок заросший.