Дмитровское ш., 52 км от МКАД
Пыхино д., Дмитровский гор. округ
Дача 80 м², участок 8 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,59 млн ₽; цена не менялась с 10.05.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 60 %
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 602 тыс. → дом ≈1,99 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 22 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,29 млн / целевая ≈2,06 млн / пессимист. ≈1,83 млн → от пессимистичной прибыль −1,97 млн ₽, маржа −107 %, ROI −52 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. пл. 68 км ≈9,4 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7184
Рейтинг 25/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 43 % | 2.6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 272 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 602 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 988 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 850 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Плетневка СНТ | 10 сот. | 470 000 | 47 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Плетневка СНТ | 9,2 сот. | 700 000 | 76 087 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Пыхино д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пыхино СНТ | 10 сот. | 2 150 000 | 215 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Радуга-1 ТСН | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Простор СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Андреянцево д. | 8,5 сот. | 999 860 | 117 631 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Простор СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Якоть с. | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Якоть с. | 37 сот. | 815 000 | 22 027 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 739 / 35 000 / 73 000 |
| цена объекта | 2 590 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 201 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 291 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 176 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 062 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 833 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 968 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −107 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −52 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.5 км | Рассвет СНТ | 73,8 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 51 491 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Владыкинский механический завод СНТ | 69 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 21 739 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Камелия СНТ | 60 м² | 12 сот. | 2 100 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Механизатор СНТ | 56,8 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 28 169 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Талица СНТ | 100 м² | 8 сот. | 3 199 000 | 31 990 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Прогресс-2 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 380 000 | 73 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Уголек СНТ | 57 м² | 6,6 сот. | 2 100 000 | 36 842 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.05.2026 | 2 590 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 590 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 8 соток. На участке стоит утепленный дом, можно жить зимой (только нужен ремонт); а также домик для хоз. Инвентаря. Дом, год постройки 2024, из сендвич-панелей, 2 этажа, свободная планировка. Сделана застекленная веранда. Электричество проведено. Прекрасное место для отдыха от городской суеты: лес, воздух. Оформление по садовой книжке, Членство в Снт. Торг Уместен.