Дмитровское ш., 92 км от МКАД
Жемчужина СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 110 м², участок 9,2 сот., дерево, 2015 год.
Цена 1,9 млн ₽; цена не менялась с 23.03.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 63 %
Земля ≈27 тыс. ₽/сот. × 9,2 сот. = 250 тыс. → дом ≈1,65 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 11 тыс.–74 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈2,2 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,64 млн / целевая ≈3,28 млн / пессимист. ≈2,92 млн → от пессимистичной прибыль −900 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −24 %.
Коммуникации: вода — нет; свет — есть; в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Власово ≈4,8 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №7179
Рейтинг 22/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 97 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.8 |
| участок | 5 | 47 % | 2.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 71 % | 10.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 27 143 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 250 000 ₽ (9,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 650 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Универсал-3 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жемчужина СНТ | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Океан СНТ | 14,4 сот. | 320 000 | 22 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Малыш СНТ | 6 сот. | 135 791 | 22 632 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малыш СНТ | 15 сот. | 3 700 000 | 246 667 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мечта СНТ | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вымпел СНТ | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Здоровье-1 СНТ | 14 сот. | 400 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Русь СНТ | 6 сот. | 1 450 000 | 241 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нарцисс СНТ | 12 сот. | 390 000 | 32 500 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 110 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 000 / 33 546 / 73 900 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 644 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 462 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 280 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 915 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -900 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Текстильщик СНТ | 110 м² | 9 сот. | 2 700 000 | 24 545 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Русь СНТ | 114 м² | 9,5 сот. | 6 500 000 | 57 018 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Мир СНТ | 110 м² | 6 сот. | 7 100 000 | 64 545 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Журавушка СНТ | 120 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 45 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дубна СТ | 120 м² | 6 сот. | 1 320 000 | 11 000 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | ЦСКА СНТ | 112 м² | 12 сот. | 2 190 000 | 19 554 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дубрава СНТ | 100 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 38 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Надежда-37 СНТ | 110 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 29 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Русь СНТ | 97,2 м² | 11,5 сот. | 2 690 000 | 27 675 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Волхонка СНТ | 100 м² | 12,3 сот. | 7 390 000 | 73 900 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.03.2026 | 1 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в СНТ Жемчужина, дер. Бельское. Деревянный двухэтажный деревянный дом, на 1 этаже: 2 комнаты, кухня, терраса, на 2 этаже: 2 комнаты. Санузел на улице. Дом обшит вагонкой. Крыша покрыта - ондулином. Фундамент - блоки. Проведено электричество - 7 кВт. Воды нет (нужно капать колодец). Земельный участок 9,2 сотки, огорожен забором из металлопрофиля. Имеется машиноместо (металлические ворота). Участок правильной прямоугольной формы. Кадастровый номер участка: 50:01:0060521:7. Виды разрешенного использования: для садоводства. Категория земель: земли сельхоз назначения. В собственности, размежеван. Рядом имеется пруд, пляж. Удобное транспортное расположение, от ж/д ходит автобус до СНТ.