Дмитровское ш., 53 км от МКАД
Иволга СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 45 м², участок 10 сот., бревно.
Цена 1 млн ₽, снижали с 1,2 млн; цена не менялась с 26.07.2024.
Рейтинг 32/100 · уверенность 65 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 688 тыс. → дом ≈312 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,02 млн / целевая ≈1,81 млн / пессимист. ≈1,61 млн → от пессимистичной прибыль −138 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −8 %.
Коммуникации: свет — по границе.
До ст. пл. 68 км ≈10,3 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7176
Рейтинг 32/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 36 % | 2.2 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 94 % | 13.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 688 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 312 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 933 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Простор СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Простор СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Радуга-1 ТСН | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Лесная Поляна-3 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Пыхино СНТ | 10 сот. | 2 150 000 | 215 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Плетневка СНТ | 10 сот. | 470 000 | 47 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Отечество ДПК | 6 сот. | 499 000 | 83 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Плетневка СНТ | 9,2 сот. | 700 000 | 76 087 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Пыхино д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Горбово д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 222 / 39 554 / 63 025 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 015 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 914 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 814 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 612 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -138 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Думино д. | 45 м² | 10 сот. | 1 000 000 | 22 222 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Вита СНТ | 45 м² | 12 сот. | 2 400 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Пальчино д. | 49,6 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 76 613 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Башлаево д. | 47,6 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 63 025 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Житниково д. | 43 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 46 512 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Вороново СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Энергия-1 СНТ | 49,3 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 39 554 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Вишенка СНТ | 38 м² | 9,7 сот. | 1 495 000 | 39 342 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Металлург СНТ | 49,3 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 39 554 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Аметист СНТ | 36 м² | 11,5 сот. | 1 200 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.07.2024 | 1 000 000 | история площадки |
| 10.01.2025 | 1 200 000 (+200 000) | история площадки |
| 31.03.2025 | 1 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 18.06.2025 | 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 12.11.2025 | 1 000 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам земельный участок правильной формы с недостроенным домом (деревня Думино Снт Мичуринец), фундамент ленточный, бревно, металлочерепица, круглогодичный подъезд, электричество по границе участка, хорошие соседи.