Дмитровское ш., 49 км от МКАД
Каменный Ручей СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 24 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 2,6 млн ₽, поднимали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 09.05.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 58 %
Земля ≈97 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 780 тыс. → дом ≈1,82 млн ₽, 76 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 32 тыс.–85 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈380 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,57 млн / целевая ≈1,41 млн / пессимист. ≈1,25 млн → от пессимистичной прибыль −1,34 млн ₽, маржа −107 %, ROI −52 %.
Коммуникации: газ — по границе; в описании: скважина.
До ст. Каналстрой ≈2 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7173
Рейтинг 27/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 15.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 97 484 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 780 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 820 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 75 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Росток СНТ | 12,5 сот. | 1 400 000 | 112 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Росток СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Росток СНТ | 8,1 сот. | 850 000 | 104 938 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Росток СНТ | 7,2 сот. | 650 000 | 90 278 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 10 сот. | 17 870 000 | 1 787 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 4,4 сот. | 3 542 000 | 805 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 6,5 сот. | 13 000 000 | 2 000 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Калинка-2 СНТ | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 7,7 сот. | 4 990 000 | 648 052 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 13,6 сот. | 3 300 000 | 242 647 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 667 / 63 750 / 84 783 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 567 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 489 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 410 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 254 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 336 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −107 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −52 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Прогресс СНТ | 23 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 84 783 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Якоть СНТ | 25 м² | 5 сот. | 1 500 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Дружба-6 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 950 000 | 31 667 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Якоть СНТ | 20 м² | 6,1 сот. | 1 350 000 | 67 500 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Топаз СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Радуга-7 СНТ | 30 м² | 7,3 сот. | 2 050 000 | 68 333 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.05.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 10.05.2026 | 2 600 000 (+600 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 24 кв. М с участком 8 соток в Снт Каменный ручей. Дом каркас обшит вагонкой, для летнего проживания подходит. Участок ухоженный, есть грядки, кустарники, цветы, огорожен забором со всех сторон, что создает ощущение уединенности и безопасности. В 30 метрах от участка протекает река Яхрома. Электричество подключено, что позволяет использовать все необходимые удобства. Газ по границе участка. Скважина с насосной станцией 20 метров. Отличное место для отдыха в окружении природы. Отличные соседи, проживающие круглогодично.