Дмитровское ш., 46 км от МКАД
Яхрома г., Дмитровский гор. округ
Дом 83,2 м², участок 12,5 сот., дерево.
Цена 2,7 млн ₽, поднимали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 19.10.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 79/100 · уверенность 62 %
Земля ≈105 тыс. ₽/сот. × 12,5 сот. = 1,32 млн → дом ≈1,38 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 72 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 110 тыс.
Ремонт ≈1,66 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,01 млн / целевая ≈8,11 млн / пессимист. ≈7,21 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,25 млн ₽, маржа 45 %, ROI 82 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — нет; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Яхрома ≈1,1 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №7169
Рейтинг 79/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 77 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 9.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 105 438 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 318 000 ₽ (12,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 382 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 611 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 20 сот. | 2 150 000 | 107 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 9 сот. | 850 000 | 94 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 40 сот. | 4 190 000 | 104 750 | снят (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 6,3 сот. | 756 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 10 сот. | 1 650 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 7,1 сот. | 1 285 000 | 180 986 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 10 сот. | 4 825 000 | 482 500 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 15 сот. | 5 300 000 | 353 333 | снят (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 83,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 664 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 71 586 / 110 494 / 111 111 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 013 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 562 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 112 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 210 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 251 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 82 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7 км | Новая Дача КП да: «ванной» + «под ключ» | 81 м² | 12 сот. | 8 950 000 | 110 494 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Аусбург дп да: «ванной» + «под ключ» | 81 м² | 13 сот. | 9 000 000 | 111 111 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Борьба СНТ да: «душевой» + «ремонт» | 90,8 м² | 12,4 сот. | 6 500 000 | 71 586 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.10.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 23.01.2026 | 2 700 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 109896240 Дом 83,2 кв. м на участке 12,5 соток в деревне Жуково (Дмитровский район, Московская область) Уютный бревенчатый дом в экологически чистом районе отличная возможность для загородной жизни или отдыха! Расположение:Московская область,