Дмитровское ш., 67 км от МКАД
Якоть СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 25 м², участок 5 сот.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 16.04.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 54 %
Земля ≈137 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 683 тыс. → дом ≈817 тыс. ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 38 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,62 млн / целевая ≈1,46 млн / пессимист. ≈1,3 млн → от пессимистичной прибыль −479 тыс. ₽, маржа −37 %, ROI −27 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Орудьево ≈6,4 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №7167
Рейтинг 15/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 10.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 66 % | 4.7 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 136 666 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 683 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 817 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 680 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Якоть СНТ | 4,5 сот. | 600 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Якоть СНТ | 5,3 сот. | 1 299 999 | 245 283 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Якоть СНТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Прудцы д. | 9 сот. | 5 300 000 | 588 889 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Прудцы д. | 12 сот. | 3 900 000 | 325 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Непейно д. | 19 сот. | 1 700 000 | 89 474 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Прудцы д. | 15 сот. | 2 200 000 | 146 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Жестылево с. | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Непейно д. | 8,5 сот. | 1 250 000 | 147 059 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Жестылево с. | 44,2 сот. | 800 000 | 18 100 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 000 / 60 000 / 89 286 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 620 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 539 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 458 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 296 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -479 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Непейно д. | 25 м² | 6,5 сот. | 1 190 000 | 47 600 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Меридиан СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 66 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Малахит СНТ | 24,2 м² | 6 сот. | 999 000 | 41 281 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Якоть СНТ | 20 м² | 6,1 сот. | 1 400 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Орудьево с. | 28 м² | 5 сот. | 2 250 000 | 80 357 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Якоть СНТ | 30 м² | 4,1 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рыбное пос. | 30 м² | 4,1 сот. | 1 700 000 | 56 667 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Гагат СНТ | 25,2 м² | 6,2 сот. | 2 250 000 | 89 286 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Дятлино д. | 25 м² | 5 сот. | 950 000 | 38 000 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Имени Мичурина СНТ | 28,1 м² | 6,1 сот. | 3 700 000 | 131 673 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.04.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа садового домика с участком, рядом п.Рыбное ,летний, есть колодец ,вода в дом не заведена,школа, детский садик и колледж в посёлке