Дмитровское ш., 47 км от МКАД
Дедлово д., Дмитровский гор. округ
Дом 40 м², участок 7 сот., дерево.
Цена 2,9 млн ₽, поднимали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 10.01.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 67 %
Земля ≈97 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 677 тыс. → дом ≈2,22 млн ₽, 56 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 46 тыс.–197 тыс. ₽/м², медиана 99 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,37 млн / целевая ≈3,93 млн / пессимист. ≈3,49 млн → от пессимистичной прибыль ≈427 тыс. ₽, маржа 12 %, ROI 14 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: скважина, газ.
До ст. Турист ≈12,4 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №7163
Рейтинг 32/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 28 % | 11.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 20 % | 1.2 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 96 645 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 677 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 223 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 55 575 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дедлово д. | 15 сот. | 1 690 000 | 112 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Андрейково д. | 13,5 сот. | 2 785 800 | 206 356 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Семенково д. | 12 сот. | 2 200 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Семенково д. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Андрейково д. | 7 сот. | 1 391 238 | 198 748 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Андрейково д. | 46 сот. | 4 200 000 | 91 304 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Андрейково д. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Андрейково д. | 30 сот. | 4 800 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Андрейково д. | 11 сот. | 2 100 000 | 190 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Андрейково д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 000 / 99 044 / 196 667 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 365 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 147 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 928 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 492 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 427 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Олюнино КП | 51 м² | 6,5 сот. | 4 300 000 | 84 314 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Сокольниково СНТ | 48 м² | 10 сот. | 3 700 000 | 77 083 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Фофаново д. | 35 м² | 9,9 сот. | 4 200 000 | 120 000 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Тополек СНТ | 48 м² | 8 сот. | 3 300 000 | 68 750 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Дубрава-3 СНТ | 51 м² | 7 сот. | 4 790 000 | 93 922 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Спорт СНТ | 46 м² | 6 сот. | 5 650 000 | 122 826 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Семья СНТ | 48 м² | 10 сот. | 6 500 000 | 135 417 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Спутник СНТ | 50 м² | 7 сот. | 2 300 000 | 46 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Космынка Светлая КП | 48 м² | 9,2 сот. | 5 000 000 | 104 167 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Гульнево-Высокое КП | 30 м² | 10 сот. | 5 900 000 | 196 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.01.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 07.05.2026 | 2 900 000 (+400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Один собственник, Более 10 лет в собственности, Свободная продажа, Быстрый выход на сделку, Дом теплый из бруса, Фундамент лента, Вода из скважины, По границе участка газ, Отопление печное, По документам дом 29 метров, Есть второй этаж, Ухоженный участок с плодовыми деревьями, По участку выполнен дренаж, Вокруг деревни лес, Красивейшие места, Рядом историческая усадьба Апраксиных, Вдеревне есть фермерское хозяйство, Соседи проживают постоянно