Новорязанское ш., 90 км от МКАД
Химик-3А СТСН, Воскресенск гор. округ
Дом 44 м², участок 5,4 сот., кирпич, 2003 год.
Цена 2,65 млн ₽; цена не менялась с 24.10.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 67 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 5,4 сот. = 371 тыс. → дом ≈2,28 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈580 тыс., покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,62 млн / целевая ≈1,46 млн / пессимист. ≈1,3 млн → от пессимистичной прибыль −1,54 млн ₽, маржа −118 %, ROI −54 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть; в описании: печь, скважина, септик (по описанию).
До ст. Шиферная ≈4 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №716
Рейтинг 13/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 13 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 371 000 ₽ (5,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 279 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 51 795 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Ильино д. | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шильково д. | 27 сот. | 1 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ильино д. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шильково д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Отрадное СНТ | 18 сот. | 1 150 000 | 63 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ильино д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ильино д. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 580 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 250 / 33 000 / 53 613 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 621 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 540 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 459 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 297 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 535 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −118 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 42,9 м² | 5,5 сот. | 2 300 000 | 53 613 | снято (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Химик-3 СНТ | 41,8 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 50 239 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 45 м² | 5,4 сот. | 1 200 000 | 26 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Солнышко ТСН | 45 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 26 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Химик-3А СТСН | 40 м² | 6 сот. | 770 000 | 19 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Химик-3 СНТ | 48,1 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 41 372 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | 44,7 м² | 4 сот. | 4 900 000 | 109 620 выброс, не в счёт | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | Техноткань СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 299 999 | 32 500 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Химик-3А СТСН | 50 м² | 5 сот. | 1 650 000 | 33 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Строитель СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 2 150 000 | 43 000 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.10.2026 | 2 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся жилой дом в СНТ Химик 3, на участке 5.4сотки. Можно проживать круглогодично. Есть электричество 15кВт, 3фазы. Вода поливочная, скважина находится на соседнем участке, поливочная вода есть. Дом отапливается газовым котлом. Санузел в доме. Есть гараж, на 2машины. Три комнаты, изолированные, есть балкон. Есть печь в доме. Для постоянного проживания. 1взрослый собственник. Более 5лет в собственности.