Дмитровское ш., 60 км от МКАД · земля с домом
Маринино д., Дмитровский гор. округ
Дом 36 м², участок 17 сот., пеноблок.
Дом по описанию: «На участке есть нежилое строение 36 кв.м.»
Цена 1,95 млн ₽; цена не менялась с 05.11.2025.
Рейтинг 74/100 · уверенность 61 %
Земля ≈105 тыс. ₽/сот. × 17 сот. = 1,78 млн → дом ≈165 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 47 тыс.–208 тыс. ₽/м², медиана 118 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,54 млн / целевая ≈4,09 млн / пессимист. ≈3,63 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,26 млн ₽, маржа 35 %, ROI 53 %.
Коммуникации: газ — рядом.
До ст. Дмитров ≈5,8 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №7159
Рейтинг 74/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 12.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 71 % | 5.1 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 105 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 785 000 ₽ (17 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 165 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 583 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Маринино д. | 25 сот. | 1 600 000 | 64 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Маринино д. | 9 сот. | 1 400 000 | 155 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Маринино д. | 30 сот. | 3 300 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Маринино д. | 10,5 сот. | 1 200 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Маринино д. | 12,5 сот. | 1 000 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Маринино д. | 20 сот. | 2 200 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Маринино д. | 15 сот. | 1 550 000 | 103 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Маринино д. | 7,5 сот. | 1 100 000 | 146 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Маринино дп | 11 сот. | 1 550 000 | 140 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Маринино д. | 8,2 сот. | 960 000 | 117 073 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 143 / 117 612 / 208 333 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 541 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 314 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 087 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 633 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 255 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 53 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Маринино д. | 36 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 111 111 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | 36,1 м² | 10 сот. | 4 999 999 | 138 504 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.8 км | 36,1 м² | 10 сот. | 5 900 000 | 163 435 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.5 км | Ивушка-2 СНТ | 35 м² | 8,5 сот. | 1 650 000 | 47 143 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Панорамы КП | 36 м² | 10 сот. | 7 500 000 | 208 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Афанасово СНТ | 36 м² | 10 сот. | 5 400 000 | 150 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Перлит СНТ | 36 м² | 9,6 сот. | 3 500 000 | 97 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Кедр СНТ | 40 м² | 10 сот. | 2 990 000 | 74 750 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Орудьево с. | 36 м² | 10 сот. | 2 450 000 | 68 056 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Новосиньково пос. | 39,4 м² | 15 сот. | 4 890 000 | 124 112 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.11.2025 | 1 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 1 950 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Земельный участок правильной формы. Кадастровый номер: 50:04:0210401:1671. Мощность 15 кВт заведена на участок. Газ рядом (ранее получали ТУ на присоединение). На участке есть нежилое строение 36 кв.м. (на кадастровом учете) на залитой плите, из пеноблока с навесом. Периметр огорожен рабицей + ворота. Посажены плодовые молодые деревья. Отсыпан индивидуальный подъезд (легковая машина может подъехать круглый год). Возможно увеличить площадь участка, т.к. смежно есть неразграниченная земля. Остановка общественного транспорта в 150 метрах (автобус до г. Дмитров).