Дмитровское ш., 49 км от МКАД · земля с домом
Родник СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 90 м², участок 7 сот., газобетон.
Дом по описанию: «101601702 Предлагается к продаже прекрасный Земельный участок в живописном районе Московской области, с расположенными на нем жилым домом в стадии недостроя…»
Цена 1,69 млн ₽; цена не менялась с 14.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 80/100 · уверенность 62 %
Земля ≈183 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,28 млн → дом ≈407 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 102 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 102 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈1,44 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,48 млн / целевая ≈8,53 млн / пессимист. ≈7,58 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,45 млн ₽, маржа 59 %, ROI 142 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: скважина.
До ст. пл. 80 км ≈1,9 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №7158
Рейтинг 80/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 0 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 183 286 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 283 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 407 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 522 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ласточка СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ближнево-2 СНТ | 10,8 сот. | 3 700 000 | 342 593 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ближнево-2 СНТ | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ближнево-2 СНТ | 15 сот. | 3 200 000 | 213 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ближнево-2 СНТ | 13,5 сот. | 3 900 000 | 288 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ближнево-2 СНТ | 22,6 сот. | 4 102 786 | 181 539 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ближнево-2 СНТ | 6,2 сот. | 1 435 200 | 231 484 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Горняк СНТ | 6,1 сот. | 1 150 000 | 188 525 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ближнево д. | 25,1 сот. | 4 111 144 | 163 791 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ближнево д. | 6,6 сот. | 1 116 880 | 169 224 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 102 151 / 102 151 / 102 151 |
| цена объекта | 1 690 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 436 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 479 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 005 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 531 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 583 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 446 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 59 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 142 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.8 км | да: «ванной» + «ламинат» | 93 м² | 6,7 сот. | 9 500 000 | 102 151 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | да: «ванной» + «ламинат» | 93 м² | 6,7 сот. | 9 500 000 | 102 151 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | да: «ванной» + «ламинат» | 93 м² | 6,7 сот. | 9 500 000 | 102 151 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Смарт Хилл КП да: «ванная» + «ремонт» | 98,4 м² | 7,4 сот. | 15 000 000 | 152 439 выброс, не в счёт | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.04.2026 | 1 690 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 1 690 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 101601702 Предлагается к продаже прекрасный Земельный участок в живописном районе Московской области, с расположенными на нем жилым домом в стадии недостроя, адрес (местонахождение): РФ, Московская обл., г. Дмитров, карьер МЖБК, СНТ Родник, участок 101. КОММУНИКАЦИИ: электроэнергия 15 кВт + на участке, вода летний водопровод из скважины СНТ на участке. ОПИСАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА: кадастровый номер 50:04:0010207:152, площадь - 7 соток. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, Вид разрешенного использования: для садоводства. Участок прямой, ровный без уклона, сухой, частично огорожен. Вид участка - на лес. Тихое, спокойное место, где поют птицы и жужжат шмели, прекрасный воздух , вкусная вода, дружелюбные соседи. На участке хорошая плодородная земля, есть плодовые деревья (яблони) и ягодные кустарники в том числе облепиха. Соседи только с 2-х сторон. Недалеко от участка д. Ильинское, прекрасные места для купания: озеро и карьер МЖБК, долина реки Яхромы. В 15 км. расположен горнолыжный курорт Сорочаны. НА ТЕРРИТОРИИ РАСПОЛОЖЕНЫ: Недостроенный 2-х этажный дом покрытый крышей и бытовой хозяйственный домик. Размер дома: 90 кв.м. Фундамент- ленточный, стены - газобетонный пеноблок, ИНФРАСТРУКТУРА БЛИЗЛЕЖАЩАЯ: в СНТ дороги зимой чистят, есть уличное освещение ИНФРАСТРУКТУРА НАСЕЛЕННОГО ПУНКТА: рядом в 800м. находится остановка автобуса 2, которым быстро доберетесь до г. Дмитрова. В 2-х км. расположена железнодорожная станция Иванцево. Близость города с его инфраструктурой делает участок привлекательным в плане приобретения. Расстояние от МКАД 49 км. Один взрослый собственник. Прямая продажа. Показ по договоренности. Наша компания гарантирует чистоту сделки, соблюдение кодекса этики и стандартов практики работы на рынке недвижимости.