Дмитровское ш., 100 км от МКАД
Высочки д., Талдомский гор. округ
Дом 44,5 м², участок 10 сот., 2014 год.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 13.05.2026.
Рейтинг 10/100 · уверенность 59 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 578 тыс. → дом ≈1,62 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 11 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈790 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,57 млн / целевая ≈1,41 млн / пессимист. ≈1,25 млн → от пессимистичной прибыль −1,41 млн ₽, маржа −112 %, ROI −53 %.
Коммуникации: в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. Лебзино ≈6,9 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 45 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №7155
Рейтинг 10/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 3.8 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 10 % | 1.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 57 812 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 578 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 622 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 449 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Высочки д. | 20 сот. | 1 000 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Наговицино д. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Наговицино д. | 20 сот. | 1 700 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Наговицино д. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Жуково ТСН | 7 сот. | 500 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Жуково д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Жуково д. | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Жуково ТСН | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Жуково ТСН | 16 сот. | 900 000 | 56 250 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Кузнецово д. | 12 сот. | 2 770 000 | 230 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 790 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 111 / 33 937 / 67 797 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 568 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 490 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 411 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 254 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 406 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −112 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −53 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Большое Страшево д. | 45,4 м² | 6,8 сот. | 2 000 000 | 44 053 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Дружба СНТ | 45 м² | 8,8 сот. | 930 000 | 20 667 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Людятино д. | 46,3 м² | 12 сот. | 2 000 000 | 43 197 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Наговицино д. | 40 м² | 15 сот. | 7 500 000 | 187 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Дружба СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 26 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Ольховик-2 СНТ | 43,5 м² | 8,7 сот. | 999 000 | 22 966 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Дубровки д. | 45 м² | 10 сот. | 500 000 | 11 111 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Рябинка СНТ | 41,3 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 67 797 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Автоматика СНТ | 45,1 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 57 650 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Живописное СНТ | 44,2 м² | 6,5 сот. | 1 500 000 | 33 937 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.05.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 135911522 Продается дача, с участком 10 соток, М.О. талдомский район. д. Высочки, СНТ Смирновские дачи. Тихое и спокойное место для отдыха и проживания Характеристики: Участок: 10 соток, огорожен (рабица) Дом: блочный -44,5 кв.м., Свет 15 кВт заведен в дом, душ,сан.узел, подсобное помещение, погреб Год постройки: 2014 Кадастровый номер: 30:01:0040301:0113 На участке: 2 хозблока, колодец 6 колец + септик. Плодовые деревья. цветы СНТ охраняемое, дорога асфальт-грунт О месте: Рядом смешанный лес и пруд, спокойные соседи. Чистый свежий воздух. Вся необходимая инфраструктура находится в г. Талдом: магазины, аптеки, школы, спортивный комплекс, поликлиника и транспорт.