Дмитровское ш., 59 км от МКАД
Татищево д., Дмитровский гор. округ
Дом 24 м², участок 15 сот.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,75 млн; первая цена 3,75 млн ₽ от 04.04.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 58 %
Земля ≈114 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,72 млн → дом ≈1,78 млн ₽, 74 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 70 тыс.–208 тыс. ₽/м², медиана 122 тыс.
Ремонт ≈480 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,23 млн / целевая ≈2,9 млн / пессимист. ≈2,58 млн → от пессимистичной прибыль −874 тыс. ₽, маржа −34 %, ROI −25 %.
Коммуникации: колодец; газ — по границе; отопление — нет; свет — есть.
До ст. Каналстрой ≈1,4 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №7151
Рейтинг 32/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 12.6 |
| торг | 5 | 44 % | 3.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 114 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 716 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 784 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 74 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Татищево д. | 9 сот. | 1 350 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Татищево д. | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Татищево д. | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Татищево д. | 45 сот. | 6 750 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Татищево д. | 6 сот. | 774 000 | 129 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 7,4 сот. | 888 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 9 сот. | 3 100 000 | 344 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 8 сот. | 780 000 | 97 500 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Татищево д. | 12 сот. | 2 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 36 сот. | 5 600 000 | 155 556 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 455 / 121 760 / 208 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 226 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 065 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 903 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 581 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -874 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.8 км | Роднички СНТ | 24,7 м² | 8,8 сот. | 3 900 000 | 157 895 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Зверково д. | 25 м² | 15,3 сот. | 5 200 000 | 208 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Дядьково д. | 23 м² | 7,7 сот. | 2 550 000 | 110 870 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Подмошье д. | 25,7 м² | 8,4 сот. | 4 100 000 | 159 533 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Иванцево СНТ | 25 м² | 16 сот. | 2 100 000 | 84 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Малые Дубровки д. | 27 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 118 519 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Иванушка СТ | 22 м² | 12 сот. | 1 550 000 | 70 455 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Говейново д. | 24,5 м² | 15 сот. | 3 750 000 | 153 061 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Горицы д. | 24 м² | 12 сот. | 2 100 000 | 87 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Трощейково д. | 24 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.04.2026 | 3 750 000 | история площадки |
| 10.04.2026 | 3 500 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
продам участок. владею более 10 лет, ровный, по всему периметру забор. На участке небольшой домик, и вагончик. Электричество, колодец. Газ по границе участка. ТОРГ на месте. кадастровый номер 50:04:0011004:348