Дмитровское ш., 55 км от МКАД
Горняк СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 73 м², участок 6 сот., кирпич, 1996 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 23.03.2026.
Рейтинг 57/100 · уверенность 59 %
Земля ≈203 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,22 млн → дом ≈2,28 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 7 в 10 км, 82 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 96 тыс.
Ремонт ≈1,46 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,23 млн / целевая ≈6,5 млн / пессимист. ≈5,78 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,35 млн ₽, маржа 23 %, ROI 30 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Иванцево ≈1 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №7146
Рейтинг 57/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 61 % | 27.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 12.5 |
| торг | 5 | 83 % | 5.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 25 % | 3.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 203 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 220 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 280 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 233 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Березовец СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Борисово с. | 10 сот. | 5 950 000 | 595 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ближнево-2 СНТ | 22,6 сот. | 4 102 786 | 181 539 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Борисово с. | 15,5 сот. | 3 390 000 | 218 710 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ближнево-2 СНТ | 15 сот. | 3 200 000 | 213 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ближнево-2 СНТ | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Березовец СНТ | 12,7 сот. | 3 267 536 | 257 286 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ближнево-2 СНТ | 10,8 сот. | 3 700 000 | 342 593 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ближнево-2 СНТ | 6,2 сот. | 1 435 200 | 231 484 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Борисово с. | 6,5 сот. | 1 300 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 73 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 460 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 81 864 / 95 867 / 112 121 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 227 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 866 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 504 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 782 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 347 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 30 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 7 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | Капорки КП да: «с/у» + «ремонтом» | 71 м² | 6 сот. | 7 400 000 | 104 225 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Аусбург дп да: «ванная» + «отделкой» | 74,9 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 86 782 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Ильинское с. да: «санузел» + «мебелью» | 77 м² | 6 сот. | 19 500 000 | 253 247 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Кончинино д. да: «ванные» + «отделка» | 75 м² | 5,4 сот. | 7 190 000 | 95 867 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | да: «ванная» + «отделка» | 80 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 56 250 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | да: «ванные» + «отделка» | 79,4 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 81 864 | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Кончинино д. да: «ванная» + «заезжай и живи» | 66 м² | 5,4 сот. | 7 400 000 | 112 121 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.03.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 27.03.2026 | 3 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 05.04.2026 | 3 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.04.2026 | 3 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 3 600 000 (−150 000) | история площадки |
| 14.05.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный кирпичный дом, отделан сайтингом. Дом имеет чистовую отделку, на полах ламинат, при входе в дом керамическая плитка. Участок располагается в центре СНТ. Подъезд круглогодичный (дороги чистят). При въезде в СНТ шлагбаум. Участок правильной формы и с правильным уклоном. На участке паркинг. В пешей доступности песчаный карьер с каскадом прудов (вода родниковая). До Дмитрова 8 минут на машине, ходит автобус. 15 минут на машине до горнолыжного склона "Сорочаны". Один взрослый собственник, документы готовы к сделке.