Дмитровское ш., 50 км от МКАД
Дятлино д., Дмитровский гор. округ
Дом 25 м², участок 5 сот., дерево, 1985 год.
Цена 950 тыс. ₽; цена не менялась с 05.06.2025.
Рейтинг 57/100 · уверенность 65 %
Земля ≈107 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 536 тыс. → дом ≈414 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 32 тыс.–176 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈808 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,03 млн / целевая ≈1,82 млн / пессимист. ≈1,62 млн → от пессимистичной прибыль ≈414 тыс. ₽, маржа 26 %, ROI 34 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть.
До ст. Дмитров ≈9,1 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №7145
Рейтинг 57/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 69 % | 34.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 15.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 45 % | 3.2 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 107 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 536 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 414 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 560 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Дятлино д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Дятлино д. | 18,4 сот. | 1 380 000 | 75 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Дятлино д. | 5,5 сот. | 1 100 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дятлино д. | 6 сот. | 675 000 | 112 500 | в продаже 21.06.2021 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дятлино д. | 7,5 сот. | 790 000 | 105 333 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дятлино д. | 13 сот. | 1 600 000 | 123 077 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Карпово д. | 5 сот. | 900 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Карпово д. | 7 сот. | 5 000 000 | 714 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Карпово д. | 18,4 сот. | 1 380 000 | 75 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Карпово д. | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 000 / 71 667 / 176 190 |
| цена объекта | 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 807 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 027 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 926 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 824 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 622 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 414 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.1 км | Татищево пос. | 22,4 м² | 3 сот. | 1 200 000 | 53 571 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Малахит СНТ | 24,2 м² | 6 сот. | 999 000 | 41 281 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Орудьево с. | 28 м² | 5 сот. | 2 250 000 | 80 357 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Имени Мичурина СНТ | 21 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 176 190 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Поречье СНТ | 30 м² | 6 сот. | 960 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Березка-7 СНТ | 30 м² | 6,5 сот. | 2 300 000 | 76 667 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Капорки д. | 30 м² | 7 сот. | 2 800 000 | 93 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Рогачево с. | 30 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 86 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Свистуха д. | 30 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Рыбное пос. | 30 м² | 4,1 сот. | 1 700 000 | 56 667 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.06.2025 | 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 950 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 1576725. Продаётся дача на земельном участке 5 соток, в Московской области, Дмитровский муниципальный округ, деревня Дятлино. Продаётся дом на земельном участке площадью 5 соток для садоводства в деревне Дятлино, Дмитровского