Дмитровское ш., 69 км от МКАД
Осинка СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 43 м², участок 6,2 сот.
Цена 3,15 млн ₽; цена не менялась с 10.03.2026.
Рейтинг 10/100 · уверенность 57 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 434 тыс. → дом ≈2,72 млн ₽, 63 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 51 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,65 млн / целевая ≈3,28 млн / пессимист. ≈2,92 млн → от пессимистичной прибыль −620 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −17 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Яхрома ≈16,7 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №7143
Рейтинг 10/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 20 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 958 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 434 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 716 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 63 163 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Осинка СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Осинка СНТ | 12 сот. | 1 450 000 | 120 833 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Осинка СНТ | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малыгино д. | 7 сот. | 420 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Эскино д. | 34 сот. | 6 200 000 | 182 353 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Эскино д. | 6 сот. | 398 000 | 66 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Русское Поле СНТ | 12 сот. | 910 000 | 75 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Турбичево с. | 10 сот. | 680 000 | 68 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Сафоново д. | 10,9 сот. | 950 000 | 87 156 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Семья СНТ | 9,6 сот. | 1 000 000 | 104 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 43 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 140 / 87 688 / 111 111 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 648 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 466 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 283 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 918 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -619 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Космынка Светлая КП | 45 м² | 8,3 сот. | 4 700 000 | 104 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Лучинское д. | 43 м² | 5,6 сот. | 2 800 000 | 65 116 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Лучинское д. | 43 м² | 5,6 сот. | 2 199 000 | 51 140 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Лучинское д. | 43 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 60 465 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Дубрава-3 СНТ | 45 м² | 8,8 сот. | 3 200 000 | 71 111 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Новоселки д. | 44 м² | 5 сот. | 4 400 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Головино д. | 45 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 111 111 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Горчаково д. | 40,8 м² | 5 сот. | 4 100 000 | 100 490 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Космынка Светлая КП | 48 м² | 9,2 сот. | 5 000 000 | 104 167 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Дятлинское СНТ | 39,8 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 75 377 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.03.2026 | 3 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается прекрасный двухэтажный дом с верандой на 6 сот земли. О ДОМЕ: -электричество 15кВт -2 комнаты на 1 этаже и 1 комната на 2 этаже -отопление электрическое -есть летний туалет -вода сезонная с апреля по конец сентября -дом оформлен, как жилой.