Дмитровское ш., 43 км от МКАД
Горняк СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 73 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,75 млн; первая цена 3,75 млн ₽ от 20.04.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 57 %
Земля ≈203 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,22 млн → дом ≈2,28 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 25 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈1,46 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,2 млн / целевая ≈4,68 млн / пессимист. ≈4,16 млн → от пессимистичной прибыль −272 тыс. ₽, маржа −6 %, ROI −6 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Иванцево ≈1 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7140
Рейтинг 28/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 44 % | 2.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 25 % | 3.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 203 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 220 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 280 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 233 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Березовец СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Борисово с. | 10 сот. | 5 950 000 | 595 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ближнево-2 СНТ | 22,6 сот. | 4 102 786 | 181 539 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Борисово с. | 15,5 сот. | 3 390 000 | 218 710 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ближнево-2 СНТ | 15 сот. | 3 200 000 | 213 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ближнево-2 СНТ | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Березовец СНТ | 12,7 сот. | 3 267 536 | 257 286 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ближнево-2 СНТ | 10,8 сот. | 3 700 000 | 342 593 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Борисово с. | 6,5 сот. | 1 300 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ближнево-2 СНТ | 6,2 сот. | 1 435 200 | 231 484 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 73 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 460 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 833 / 66 250 / 85 625 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 204 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 944 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 684 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 163 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -272 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Ягодка СНТ | 80 м² | 6 сот. | 6 850 000 | 85 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | 60 м² | 7 сот. | 1 490 000 | 24 833 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.7 км | Каменный Ручей СНТ | 80 м² | 8 сот. | 5 600 000 | 70 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Муханки пос. | 77 м² | 9 сот. | 3 999 999 | 51 948 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Березка-1 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 66 250 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.04.2026 | 3 750 000 | история площадки |
| 24.04.2026 | 3 700 000 (−50 000) | история площадки |
| 27.04.2026 | 3 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 06.05.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается двухэтажный кирпичный дом площадью 73 м2 на участке 6 соток в Снт. Дом выполнен в светлых тонах с косметическим ремонтом. В интерьере использованы качественные материалы, что видно по отделке стен и потолка. На первом этаже расположены просторные комнаты, окна которых выходят на ухоженный двор. Второй этаж оформлен под мансарду, создавая дополнительное пространство для отдыха или хранения. На территории участка имеется колодец и выгребная яма. Территория огорожена забором, обеспечивающим приватность и безопасность. Дом расположен в живописной местности с хорошей транспортной доступностью.