Дмитровское ш., 69 км от МКАД
Дубна СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 120 м², участок 12 сот., брус.
Цена 2,95 млн ₽; цена не менялась с 11.05.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 62 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 400 тыс. → дом ≈2,55 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈2,3 млн, покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,22 млн / целевая ≈3,8 млн / пессимист. ≈3,38 млн → от пессимистичной прибыль −1,43 млн ₽, маржа −42 %, ROI −30 %.
Коммуникации: в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. Никулки ≈10,5 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7136
Рейтинг 24/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 54 % | 7.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 400 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 550 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 250 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дубна СНТ | 9 сот. | 650 000 | 72 222 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Росток СНТ | 9,6 сот. | 650 000 | 67 708 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Росток СНТ | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Николо-Перевоз СНТ | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Николо-Перевоз СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Николо-Перевоз СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Междуречье СНТ | 11 сот. | 350 000 | 31 818 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Павловичи д. | 50 сот. | 1 490 000 | 29 800 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Междуречье СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Междуречье СНТ | 18 сот. | 700 000 | 38 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 583 / 36 364 / 57 692 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 223 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 012 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 801 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 378 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 429 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дубна СНТ | 120 м² | 11,4 сот. | 2 950 000 | 24 583 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Акулово д. | 120 м² | 15 сот. | 3 500 000 | 29 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Росток СНТ | 104 м² | 10 сот. | 6 000 000 | 57 692 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Ольявидово д. | 120 м² | 10 сот. | 5 000 000 | 41 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Карцево д. | 110,6 м² | 14 сот. | 4 000 000 | 36 166 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Маяк-2 СНТ | 110 м² | 8,3 сот. | 4 000 000 | 36 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Батулино д. | 114 м² | 17,5 сот. | 3 200 000 | 28 070 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Калинка СНТ | 113,9 м² | 15 сот. | 6 000 000 | 52 678 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Гуслево д. | 120 м² | 18 сот. | 5 200 000 | 43 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Ольявидово д. | 115 м² | 10 сот. | 14 700 000 | 127 826 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.05.2026 | 2 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом 120 кв. М. На участке 11,4 соток у леса и реки! Дом построен на ленточном фундаменте из бруса 150/150, окна пластиковые. Дом требует внешней отделки или шлифовки и покраски бруса. В дом заведены все коммуникации! Свет, вода с колодца 9 колец, септик ( кольца). На 1 этаже прихожая, кухня, гостинная, спальня, сан. Узел. На 2 этаже 2 спальни, 3 этаж детская. Дом расположен в экологически чистом районе, в 3 минутах ходьбы от реки Дубна, окружен лесом, что создает идеальное место дло отдыха. Территория Снт находится под круглогодичной охраной, что обеспечивает безопасность и комфорт. Инфраструктура в 3 км. Включая магазины, аптеку, школу, сад. Автобус в 25 минутах ходьбы. Объект подходит под ипотеку.