Дмитровское ш., 45 км от МКАД
Золотой Бор КП, Солнечногорск гор. округ
Дом 31,5 м², участок 10 сот., каркас, 2022 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,75 млн; первая цена 4,75 млн ₽ от 30.11.2025.
Рейтинг 32/100 · уверенность 57 %
Земля ≈162 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,62 млн → дом ≈1,88 млн ₽, 60 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 44 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈330 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,97 млн / целевая ≈2,67 млн / пессимист. ≈2,38 млн → от пессимистичной прибыль −930 тыс. ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; в описании: баня, скважина, септик (по описанию).
До ст. Бухарово ≈13,8 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №7134
Рейтинг 32/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 16.8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 9 % | 0.7 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 161 553 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 616 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 884 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 59 810 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Солнечный Лес дп | 6,6 сот. | 1 000 000 | 151 515 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнечный Лес дп | 7,4 сот. | 2 000 000 | 270 270 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солнечный Лес дп | 8,1 сот. | 1 900 000 | 234 568 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Раково д. | 12 сот. | 2 650 000 | 220 833 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Раково д. | 18,5 сот. | 4 200 000 | 227 027 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лесные Узоры ДНП | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лесные Узоры ДНП | 7 сот. | 4 000 000 | 571 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лесные Узоры ДНП | 8 сот. | 1 700 000 | 212 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Прогресс-96 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Маяк-М СТ | 8,2 сот. | 976 000 | 119 024 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 31,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 330 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 167 / 86 111 / 103 571 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 969 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 821 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 672 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 375 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -930 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.5 км | Муханки д. | 28 м² | 10 сот. | 2 900 000 | 103 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Тополек СНТ | 36 м² | 7,6 сот. | 3 100 000 | 86 111 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Радумля пгт | 36 м² | 8 сот. | 10 000 000 | 277 778 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Дятлинское СНТ | 36 м² | 6,3 сот. | 1 590 000 | 44 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.11.2025 | 4 750 000 | история площадки |
| 05.02.2026 | 4 550 000 (−200 000) | история площадки |
| 10.04.2026 | 4 250 000 (−300 000) | история площадки |
| 13.04.2026 | 4 000 000 (−250 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с новым домом для круглогодичного проживания в КП Золотой бор. Участок правильной формы. Посёлок находится в лесу, не далеко есть озеро, круглосуточно охраняется, на въезде шлагбаум. Подъезд к участку круглогодичный. Фундамент: сваи. Стены каркасно-щитовые с утеплением 250 мм. Кровля с системой водослив. По периметру дома дренажная система. Электричество 15 КВт. Централизованная подача воды в дом из скважины КП, септик на участке. В доме есть душевая кабина, сауна, туалет, бойлер на 100 литров, теплый пол, стиральная машина, холодильник, кухонный гарнитур, телевизор. Дом, мебель все новое. Возможна регистрация и прописка. На участке автоматические ворота, проведена вода для полива и отдельно для мойки автомобиля. Возможна продажа по безналичному расчету.