Дмитровское ш., 35 км от МКАД
Речник-1 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 132,3 м², участок 5 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 5,5 млн; первая цена 5,5 млн ₽ от 15.07.2024.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 89/100 · уверенность 61 %
Земля ≈231 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,15 млн → дом ≈1,85 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 75 тыс.–167 тыс. ₽/м², медиана 98 тыс.
Ремонт ≈2,65 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈11,96 млн / целевая ≈10,76 млн / пессимист. ≈9,56 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,37 млн ₽, маржа 46 %, ROI 84 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Турист ≈1,6 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7131
Рейтинг 89/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 18.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 74 % | 11.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 230 548 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 153 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 846 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 961 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Речник-1 СНТ | 5,5 сот. | 2 900 000 | 527 273 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Голявино д. | 8,9 сот. | 2 500 000 | 280 899 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Голявино д. | 8,9 сот. | 2 200 000 | 247 191 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Речник-1 СНТ | 6,6 сот. | 2 350 000 | 356 061 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кузяево пос. | 12 сот. | 1 750 000 | 145 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Деденево пгт | 6,6 сот. | 2 400 000 | 363 636 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Голявино д. | 11 сот. | 2 750 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Водник СНТ | 6,3 сот. | 1 115 000 | 176 984 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Голявино д. | 20 сот. | 4 500 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Голявино д. | 8,2 сот. | 2 900 000 | 353 659 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 132,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 646 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 75 000 / 97 553 / 166 923 |
| цена объекта | 2 999 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 549 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 11 955 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 11 357 000 ₽ |
| продажа: целевая | 10 760 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 9 564 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 368 001 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 84 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Батюшково с. | 130 м² | 7,4 сот. | 16 950 000 | 130 385 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Афанасово д. | 130 м² | 6 сот. | 21 700 000 | 166 923 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Северные Холмы КП | 128 м² | 6 сот. | 9 600 000 | 75 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Капорки д. | 138 м² | 7,3 сот. | 25 000 000 | 181 159 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Капорки КП | 135 м² | 6 сот. | 10 505 000 | 77 815 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Данилиха д. | 124 м² | 7,5 сот. | 14 300 000 | 115 323 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Капорки КП | 128 м² | 6 сот. | 11 500 000 | 89 844 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Афанасово д. | 123 м² | 6 сот. | 13 800 000 | 112 195 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Никульское д. | 123 м² | 6 сот. | 11 999 000 | 97 553 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Благовещенское КП | 120 м² | 7,1 сот. | 9 300 000 | 77 500 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.07.2024 | 5 499 900 | история площадки |
| 08.08.2024 | 4 999 000 (−500 900) | история площадки |
| 27.08.2024 | 4 499 000 (−500 000) | история площадки |
| 30.08.2024 | 3 500 000 (−999 000) | история площадки |
| 15.09.2024 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.09.2024 | 2 500 000 (−800 000) | история площадки |
| 12.10.2024 | 3 300 000 (+800 000) | история площадки |
| 07.01.2025 | 4 500 000 (+1 200 000) | история площадки |
| 13.07.2025 | 4 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 01.03.2026 | 3 799 999 (−400 001) | история площадки |
| 02.04.2026 | 3 399 999 (−400 000) | история площадки |
| 02.05.2026 | 2 999 999 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 999 999 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок с недостроенным домом в Снт (с/х, садоводство). Дом стоит на ленточном фундаменте. Первый этаж железно-бетонные плиты, и черновой пол. Есть в наличии 4 пластиковых окна со стеклопакетами, размер~2*1,5. Также на участке есть временный вагончик с электричеством. Участок ровный, соседи дружелюбные, до канала Москва-реки 300 метров. Взносы по Снт 1.000Р в месяц, на въезде шлагбаум, дорога в Снт сделана. Торг.