Дмитровское ш., 29 км от МКАД
Хлопенево СДТ, Пушкинский гор. округ
Дом 36 м², участок 7 сот.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 10.06.2024.
Рейтинг 67/100 · уверенность 50 %
Земля ≈161 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,13 млн → дом ≈370 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–139 тыс. ₽/м², медиана 91 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,3 млн / целевая ≈2,97 млн / пессимист. ≈2,64 млн → от пессимистичной прибыль ≈647 тыс. ₽, маржа 25 %, ROI 32 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Костино ≈11,3 км по прямой; до МКАД 29 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7130
Рейтинг 67/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 65 % | 34.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 61 % | 4.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 28 % | 2.2 |
| участок | 5 | 27 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 161 364 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 130 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 370 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 278 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Хлопенево СДТ | 12,7 сот. | 2 000 000 | 157 480 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Агро-Дар СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Агро-Дар СНТ | 12 сот. | 2 700 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Агро-Дар СНТ | 9 сот. | 2 200 000 | 244 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Хлопенево д. | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Агро-Дар СНТ | 8,8 сот. | 1 500 000 | 170 455 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Хлопенево д. | 8,8 сот. | 2 500 000 | 284 091 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Хлопенево д. | 12 сот. | 1 900 000 | 158 333 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Хлопенево д. | 10 сот. | 1 135 650 | 113 565 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Хлопенево д. | 24 сот. | 4 300 000 | 179 167 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 175 / 90 847 / 138 889 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 302 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 137 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 972 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 642 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 647 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Северный Берег дп | 36 м² | 4,1 сот. | 5 000 000 | 138 889 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Герасимиха д. | 35 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 67 143 | снято (цена объявления) 07.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Конструктор СТ | 37 м² | 5 сот. | 1 550 000 | 41 892 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Бортнево д. | 36,8 м² | 10,2 сот. | 4 300 000 | 116 848 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Третьяково дп | 37 м² | 8,6 сот. | 5 100 000 | 137 838 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Балабаново д. | 40 м² | 4,1 сот. | 5 000 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Нерощино д. | 35,5 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 98 592 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Дзержинец-83 СНТ | 36,1 м² | 6,1 сот. | 3 000 000 | 83 102 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Фрегат СНТ | 33,2 м² | 6,7 сот. | 1 035 000 | 31 175 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Светлое СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.06.2024 | 2 200 000 | история площадки |
| 24.07.2024 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 17.09.2024 | 1 850 000 (−250 000) | история площадки |
| 13.07.2025 | 1 650 000 (−200 000) | история площадки |
| 16.03.2026 | 1 500 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок с летним домиком. Находится в 40 километрах от Мкад по Ярославскому или Дмитровскому шоссе. На участке 7 соток земли, рядом с домом пруд. В 3 минутах на авто, рынок, азс, магазин. Хорошая природа, лес богатый грибами и ягодами. Подъезд к участку хороший круглогодично.