Дмитровское ш., 57 км от МКАД
Сокол СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 50 м², участок 8,7 сот., газоблок.
Цена 1,4 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 01.11.2024.
Рейтинг 35/100 · уверенность 51 %
Земля ≈122 тыс. ₽/сот. × 8,7 сот. = 1,06 млн → дом ≈339 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 31 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,97 млн / целевая ≈1,77 млн / пессимист. ≈1,58 млн → от пессимистичной прибыль −514 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина, колодец.
До ст. Орудьево ≈0,8 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7129
Рейтинг 35/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 145 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 43 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 95 % | 13.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 122 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 061 000 ₽ (8,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 339 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 780 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Сокол СНТ | 9 сот. | 1 300 000 | 144 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дмитровский СНТ | 7,1 сот. | 1 000 000 | 140 845 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | НИИТП ТСН | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дмитровский СНТ | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Орудьево с. | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Орудьево с. | 15 сот. | 3 200 000 | 213 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Орудьево с. | 5,7 сот. | 1 000 000 | 175 439 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Орудьево с. | 6 сот. | 840 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Орудьево СНТ | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Орудьево с. | 7 сот. | 847 000 | 121 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 769 / 40 000 / 82 500 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 970 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 872 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 773 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 576 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -514 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Агрохимик СНТ | 45 м² | 6,2 сот. | 1 800 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Дядьково д. | 65 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 30 769 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | Березовец СНТ | 60 м² | 9 сот. | 4 950 000 | 82 500 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.11.2024 | 1 800 000 | история площадки |
| 12.11.2024 | 1 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 27.11.2024 | 1 700 000 (−50 000) | история площадки |
| 30.06.2025 | 1 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 05.07.2025 | 1 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 08.07.2025 | 1 550 000 (−50 000) | история площадки |
| 13.07.2025 | 1 500 000 (−50 000) | история площадки |
| 19.08.2025 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В Снт Сокол, в 5 минутах пешей доступности к Железно-дорожной станции Орудьево, предлагается правильной прямоугольной формы участок, 8,7 соток. На участке дом, требующий вложений и два хозблока. В дом заведено электричество 3-и фазы, воду подают с водонапорной башни весной и до осени, при желании можно сделать колодец или скважину. Преимущество участка, что соседи только с двух сторон, можно подъехать к участку с разных улиц. Многие живут круглогодично, зимой постоянно трактор чистит дорогу. В 50 метрах продуктовый магазин и сам участок комфортно расположен посередине улицы, близко к проходу к станции и к мусорному контейнеру, который находится на соседней улице. Дружелюбные соседи, достойный Председатель. Автобусная остановка в 15 минутах пешком, до города Дмитров на машине 20 минут или можно добраться на общественном транспорте. Свободная продажа. 1 взрослый собственник.