Дмитровское ш., 24 км от МКАД
Эко СНТ, Пушкинский гор. округ
Дача 62,1 м², участок 8 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 5 млн; первая цена 5 млн ₽ от 09.03.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 64 %
Земля ≈305 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 2,44 млн → дом ≈1,06 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 38 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1,14 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,52 млн / целевая ≈3,17 млн / пессимист. ≈2,82 млн → от пессимистичной прибыль −1,3 млн ₽, маржа −46 %, ROI −32 %.
Коммуникации: вода — есть.
До ст. Нагорное ≈12,2 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7127
Рейтинг 39/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 22 % | 1.3 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 65 % | 9.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 304 508 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 436 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 064 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 134 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Эко СНТ | 6,5 сот. | 2 500 000 | 384 615 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Источник СНТ | 7 сот. | 3 250 000 | 464 286 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Икар СНТ | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ритас СНТ | 6,7 сот. | 2 140 000 | 319 403 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Икар СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ординово д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Икар СНТ | 30,1 сот. | 13 532 000 | 449 568 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алешино д. | 6,6 сот. | 1 983 000 | 300 455 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Алешино д. | 35,4 сот. | 22 750 000 | 642 655 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Алешино д. | 30 сот. | 23 000 000 | 766 667 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 142 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 500 / 61 977 / 76 667 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 522 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 346 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 170 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 818 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 299 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.4 км | Клинники СНТ | 59,7 м² | 7,9 сот. | 3 700 000 | 61 977 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Лесные Поляны-5 СНТ | 65,6 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 48 018 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Заполье СНТ | 51,8 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 63 707 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | Кудринские Узоры КП | 60 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 18 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Майское СНТ | 70 м² | 12 сот. | 6 000 000 | 85 714 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Радиолог СНТ | 45 м² | 7,6 сот. | 3 450 000 | 76 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Дружба-2 СНТ | 75 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 86 667 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Новое Игнатово КП | 80 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.1 км | Васюково д. | 50 м² | 5,3 сот. | 3 200 000 | 64 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Муханки пос. | 77 м² | 9 сот. | 3 999 999 | 51 948 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.03.2026 | 5 000 000 | история площадки |
| 31.03.2026 | 4 000 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 20.04.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Приветствую, требуется довести до ума. А это, утеплить с внешней стороны и косметический ремонт внутрянки! Отопление, ЩК установлены, санузел установлен, вода подведена, подключена, канализация рабоатет, продаю так как есть, поменялись планы на жизнь!