Дмитровское ш., 85 км от МКАД
Борец СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 74,3 м², участок 7,3 сот., панель.
Цена 1,3 млн ₽; цена не менялась с 18.03.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 67/100 · уверенность 58 %
Земля ≈78 тыс. ₽/сот. × 7,3 сот. = 570 тыс. → дом ≈730 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 13 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈1,39 млн, покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,99 млн / целевая ≈4,49 млн / пессимист. ≈3,99 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,5 млн ₽, маржа 38 %, ROI 60 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. Живописное ≈2,5 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7126
Рейтинг 67/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 83 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 30 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 86 % | 12.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 78 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 570 000 ₽ (7,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 730 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 825 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Борец СНТ | 8 сот. | 370 000 | 46 250 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Соврыбфлот СНТ | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Соврыбфлот СНТ | 10 сот. | 4 200 000 | 420 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Сокол СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Волгарь СНТ | 16 сот. | 3 800 000 | 237 500 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Полет СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Зорька СНТ | 11 сот. | 999 000 | 90 818 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Зорька СНТ | 5,2 сот. | 850 000 | 163 462 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Волгарь СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ольховик д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 74,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 386 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 085 / 68 608 / 125 000 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 989 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 740 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 490 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 991 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 500 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 60 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Борец СНТ | 72,6 м² | 7,1 сот. | 950 000 | 13 085 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Звездочка СНТ | 75,4 м² | 7,2 сот. | 3 000 000 | 39 788 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Весна КП | 75 м² | 4,5 сот. | 7 000 000 | 93 333 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Зятьково д. | 70 м² | 10 сот. | 4 400 000 | 62 857 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Весна КП | 72 м² | 5,3 сот. | 5 450 000 | 75 694 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Устье-Стрелка д. | 80 м² | 10 сот. | 10 000 000 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Весна СНТ | 78 м² | 4,7 сот. | 5 800 000 | 74 359 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Былина СНТ | 66,2 м² | 9,5 сот. | 1 650 000 | 24 924 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Дружба СНТ | 72,6 м² | 5,9 сот. | 1 600 000 | 22 039 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Весна КП | 68,9 м² | 4,7 сот. | 5 800 000 | 84 180 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.03.2026 | 1 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дачный участок 7,3 сотки, с домом в два этажа, площадью 74,3 м. Кв., в Снт "Надежда". В доме есть терраса с водопроводом, четыре спальни полностью мебелированные, прихожая и кухня, оснащённая всей необходимой мебелью и техникой. На участке так- же, имеется хоз. Постройка, из кругляка, редполагалась баня, возможно использовать под сарай. Водопровод от колодца. Электричество 15 КВ. Участок по внешнему контуру обнесён забором из профлиста, между соседями сетка рабица. На территории Снт имеется магазин, спортивная и детская площадка, так же свой пруд для купания летом и рыбалки. Звоните, покажем и подробно ответим на всё интересующие Вас вопросы.