Дмитровское ш., 51 км от МКАД
Матвеево д., Дмитровский гор. округ
Дом 70 м², участок 10 сот., газоблок.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 16.03.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 79/100 · уверенность 58 %
Земля ≈126 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,26 млн → дом ≈442 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 78 тыс.–138 тыс. ₽/м², медиана 101 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,81 млн / целевая ≈6,13 млн / пессимист. ≈5,45 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,6 млн ₽, маржа 48 %, ROI 92 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: газ — по границе; свет — есть.
До ст. Каналстрой ≈5,4 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7124
Рейтинг 79/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 74 % | 4.5 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 96 % | 14.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 780 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 258 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 442 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 314 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Матвеево д. | 14,2 сот. | 2 500 000 | 176 056 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Матвеево д. | 8 сот. | 990 000 | 123 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Матвеево д. | 17 сот. | 1 150 000 | 67 647 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Матвеево д. | 7,3 сот. | 1 499 000 | 205 342 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Матвеево д. | 6,7 сот. | 900 000 | 134 328 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Матвеево д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Матвеево д. | 9,1 сот. | 1 200 000 | 131 868 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Горшково пос. | 16 сот. | 3 200 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Горшково пос. | 7,5 сот. | 650 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Савелово д. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 78 493 / 101 020 / 138 081 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 812 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 471 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 131 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 450 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 605 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 92 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Зверково д. да: «санузла» + «заезжай и живи» | 68,8 м² | 10 сот. | 8 500 000 | 123 547 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Зверково д. да: «санузла» + «заезжай и живи» | 68,8 м² | 10 сот. | 9 500 000 | 138 081 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Татищево пос. да: «ванных» + «ремонт» | 63,7 м² | 10 сот. | 5 000 000 | 78 493 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Татищево пос. да: «санузлом» + «ремонт» | 63,7 м² | 10,9 сот. | 5 000 000 | 78 493 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.03.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа земельного участка с домом (без отделки). Адрес: г/п Дмитров, деревня Матвеево. Площадь: 10 соток. Назначение: Садоводство. Особенности участка: ровный, прямоугольной формы. Объекты на участке: дом из оцилиндрованного бревна, зарегистрированная площадь 48 кв. М. (по факту 70кв. М.) требует отделки. Оформлен как жилой, прописка есть. Коммуникации: электричество, газ по границе участка. Транспортная доступность: до остановки общественного транспорта 10 минут пешком. Инфраструктура: вся инфраструктура п. Горшково в 57 минутах на автомобиле. Условия продажи: свободная продажа, без обременений.