Дмитровское ш., 51 км от МКАД
СУ-847 пос., Дмитровский гор. округ
Дача 36 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 06.05.2025.
Рейтинг 20/100 · уверенность 51 %
Земля ≈123 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 739 тыс. → дом ≈1,46 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 19 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈985 тыс. / целевая ≈886 тыс. / пессимист. ≈788 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,7 млн ₽, маржа −216 %, ROI −68 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: септик (по описанию); газ — по границе; в описании: колодец.
До ст. Каналстрой ≈11 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7112
Рейтинг 20/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 178 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 15 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 31 % | 2.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 123 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 739 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 461 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 583 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Дуброво д. | 20 сот. | 2 650 000 | 132 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дуброво д. | 13,1 сот. | 2 150 000 | 164 122 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дуброво д. | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лучинское д. | 40 сот. | 12 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дуброво д. | 14 сот. | 21 000 000 | 1 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новосиньково пос. | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Карпово д. | 7 сот. | 5 000 000 | 714 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Карпово д. | 18,4 сот. | 1 380 000 | 75 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Карпово д. | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Новосиньково пос. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 444 / 31 667 / 62 500 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 985 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 936 000 ₽ |
| продажа: целевая | 886 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 788 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 702 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −216 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −68 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.2 км | Сосновый СНТ | 36 м² | 6,1 сот. | 700 000 | 19 444 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Заречный СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Дружба-6 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 950 000 | 31 667 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.05.2025 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается 1-этажная дача 36 кв. М. На участке 6 соток в районе д. Дуброво, Дмитровского района. 65 км. От Мкад, 15 км. От г. Дмитров. Дача деревянная (каркас металл), кухня и комната утеплены, фундамент блоки. Большая терраса (18 кв. М.) с окнами Пвх. Электричество 15 квт и вода (колодец) заведены в дом. Туалет на улице, выведен септик. Газ по границе участка. Участок ровный, правильной прямоугольной формы, огорожен забором со всех сторон, имеются ворота для авто. Категория земель: земли населенных пунктов, не Снт. Тихое место для отдыха. Многие построились и живут круглогодично. В 10 мин. Ходьбы находятся магазины, аптека и автобусная остановка. В 15 мин. Ходьбы расположен п. Новосиньково с развитой инфраструктурой. Свободная продажа, 1 взрослый собственник.